La comptabilité d'une SCI à l'IR

Mis à jour en octobre 2026 · 9 min de lecture

Le principe : comptabilité de trésorerie et transparence fiscale

Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) n'est pas un contribuable à part entière. Elle est dite fiscalement transparente : son résultat est directement imposé entre les mains des associés, à proportion de leurs droits dans la société, dans la catégorie des revenus fonciers. C'est l'article 8 du Code général des impôts qui pose ce principe.

En pratique, la SCI à l'IR tient une comptabilité de trésorerie (et non d'engagement comme à l'IS) : on enregistre ce qui est effectivement encaissé et ce qui est effectivement payé, sur la base des relevés bancaires. Une facture émise non payée n'est pas une recette tant qu'elle n'est pas encaissée. Une dépense engagée mais pas payée n'est pas une charge tant qu'elle n'est pas décaissée.

Les recettes à déclarer

Les recettes d'une SCI à l'IR de gestion locative se résument généralement à :

• Les loyers bruts encaissés hors charges (ligne 1 de l'annexe 2072-S-A1)
• Les dépenses incombant à la SCI mises par convention à la charge des locataires (par exemple une taxe foncière ou de grosses réparations que le bail met à leur charge : ligne 2)
• Les recettes diverses : subventions, indemnités d'assurance (ligne 3)

En revanche, les charges locatives récupérables remboursées par les locataires (eau, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères…) ne sont pas des recettes imposables, et les dépenses correspondantes ne sont pas déductibles.

Le dépôt de garantie n'est pas une recette quand il est encaissé : la SCI le détient pour le compte du locataire et le restitue en fin de bail (la somme restituée n'est pas une charge). En revanche, la part que la SCI conserve au départ du locataire est imposable l'année où elle lui est acquise (BOI-RFPI-BASE-10-10) :

• pour couvrir des loyers impayés, c'est un loyer à déclarer en recettes (ligne 1) ;
• pour couvrir des charges locatives impayées, elle s'ajoute en principe aux recettes, et les charges correspondantes se déduisent en ligne 10 (charges récupérables non récupérées au départ du locataire). L'administration admet de ne rien déclarer lorsque les deux montants sont égaux.

Une plus-value de cession d'un immeuble de la SCI n'est pas déclarée sur la 2072 mais sur le formulaire 2048-IMM, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattement pour durée de détention.

Les charges déductibles

Seules les charges effectivement payées au cours de l'exercice sont déductibles. La liste des charges admises en déduction est limitative (article 31 du CGI) :

• Frais d'administration et de gestion (ligne 6) : rémunération des gardes et concierges, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de l'immeuble (agence, administrateur de biens), honoraires d'avocat, de notaire, d'huissier ou d'expert pour régler un différend avec un locataire ou un litige sur la propriété de l'immeuble
• Forfait de 20 € par local (ligne 7) pour les autres frais de gestion (correspondance, déplacements, téléphone, logiciels, frais de publicité…)
• Primes d'assurance de l'immeuble (PNO, multirisque propriétaire) et assurance loyers impayés (GLI) (ligne 8)
• Dépenses de réparation et d'entretien engagées pour maintenir l'immeuble en état (plomberie, peinture, ravalement, remplacement d'une chaudière à l'identique) et dépenses d'amélioration dans les logements (ajout d'un équipement, mise aux normes) (ligne 9). Les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D sont en plus isolés en ligne 9 bis : ils permettent aux associés de bénéficier du plafond de déficit rehaussé
• Charges récupérables non récupérées au départ du locataire (ligne 10) et indemnités d'éviction ou frais de relogement (ligne 11)
• Taxe foncière et taxes annexes (ligne 12, impositions), hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire
• Provisions pour charges de copropriété payées au syndic (ligne 13) ; l'année suivante, la part correspondant à des charges récupérables ou non déductibles est réintégrée (régularisation, ligne 14)
• Intérêts d'emprunt et frais d'emprunt : frais de dossier, de garantie, agios et commissions de banque liés au prêt, pas le remboursement du capital (ligne 17, à part des autres charges)

En revanche, les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Elles viennent augmenter le prix de revient du bien (pour le calcul de la plus-value à la revente).

Le remboursement du capital d'un emprunt immobilier ne se déduit pas : seuls les intérêts le sont. Cela explique pourquoi un investissement en SCI à l'IR peut générer un déficit foncier au début (intérêts élevés) puis devenir fortement imposable à la fin (intérêts faibles, capital élevé).

Le résultat foncier et sa répartition

Le résultat foncier de la SCI est calculé chaque année :

Résultat foncier = Recettes encaissées − Charges déductibles payées

Ce résultat est ensuite réparti entre les associés selon leurs droits dans la société : la part de résultat est regardée comme acquise à la clôture de l'exercice, le plus souvent le 31 décembre (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 165).

En cas de cession ou de donation de parts en cours d'année, l'acte peut prévoir une répartition au prorata de la durée de détention pendant l'exercice : le cédant pour la période allant jusqu'à la date de la cession, le cessionnaire pour la suite. Cette répartition n'est opposable à l'administration que si elle est convenue avant la clôture de l'exercice. Dans tous les cas, la 2072 mentionne les associés entrés ou sortis au cours de l'exercice, avec leur quote-part et les cessions de parts de l'année.

Chaque associé reporte sa quote-part, dans la catégorie des revenus fonciers, sur sa déclaration 2044 (rubrique 110, lignes 111 à 114, d'après l'annexe 2072-S-A2 remise par la SCI) ; s'il ne détient que des parts de sociétés immobilières et que sa quote-part est un bénéfice, il peut, dans les conditions de la notice de la 2044, la déclarer directement sur la 2042. En cas de déficit, la part hors intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal, appréciée au niveau de chaque associé ; ce plafond est rehaussé, dans la limite de 21 400 €, du montant des travaux de rénovation énergétique (ligne 112 bis de sa 2044) payés jusqu'au 31 décembre 2027.

Exemple : une SCI détenue à 60 % par Monsieur et 40 % par Madame, avec un résultat foncier de 10 000 € :

• Monsieur déclare 6 000 € de revenus fonciers
• Madame déclare 4 000 € de revenus fonciers

Ces revenus sont ensuite imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (tranches 0 % / 11 % / 30 % / 41 % / 45 %) et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

La déclaration 2072

Chaque année, la SCI souscrit la déclaration 2072-S (avec ses annexes 2072-S-A1 et 2072-S-A2) ou la 2072-C. Le nombre d'associés n'entre pas en compte. Selon la notice officielle de la 2072-S (millésime 2026), la 2072-S s'utilise lorsque la société remplit les trois conditions suivantes :

• ses associés sont uniquement des personnes physiques ou des entreprises qui détiennent les parts dans le cadre d'une activité BNC (quel que soit leur régime) ou d'une activité BIC ou agricole ne relevant pas d'un régime réel d'imposition ;
• elle ne possède aucun immeuble spécial (monument historique classé ou inscrit, immeuble labellisé par la Fondation du patrimoine) ni aucun immeuble détenu en nue-propriété ;
• elle n'a opté pour la déduction au titre de l'amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf) pour aucun de ses immeubles.

Dans les autres cas, la 2072-C est obligatoire : associé personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés, parts détenues par une entreprise au régime réel BIC ou agricole, immeuble spécial ou en nue-propriété, amortissement. Les réductions d'impôt Malraux ou Denormandie, demandées par les associés sur leur propre déclaration, ne font pas basculer en 2072-C (notice de la 2072-S sur impots.gouv.fr).

La déclaration détaille :

• L'identité de la société et ses caractéristiques
• La composition du capital (liste des associés, nombre de parts)
• Les recettes brutes de l'exercice
• Les charges déductibles ventilées par catégorie
• Le résultat foncier calculé
• La quote-part de résultat revenant à chaque associé

La 2072-S se dépose obligatoirement en ligne, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivant la clôture, avec un délai supplémentaire de 15 jours accordé en télédéclaration. Pour l'exercice 2025, la date limite était ainsi le 20 mai 2026 (5 mai 2026 + 15 jours).

Les comptes courants d'associés

Les comptes courants d'associés permettent à un associé d'avancer de la trésorerie à la SCI (pour financer un achat, des travaux, une dépense imprévue) sans modifier le capital social. Ces avances sont remboursables à tout moment.

À l'inverse, la SCI peut distribuer le résultat à ses associés en diminuant leur compte courant ou en leur versant de la trésorerie. Attention : en transparence fiscale, une distribution n'est pas un fait générateur d'imposition (puisque le résultat est déjà imposé chez l'associé l'année de sa réalisation).

Les outils pour tenir la comptabilité

Beaucoup de gérants de SCI familiales tiennent leur comptabilité dans un fichier Excel. C'est une solution simple mais qui montre ses limites dès qu'il faut :

• Rapprocher les écritures avec le relevé bancaire
• Calculer les montants à reporter, ligne par ligne, sur la 2072
• Suivre la rentabilité par bien
• Calculer les comptes courants d'associés
• Préparer et signer les PV d'assemblée générale

Des logiciels dédiés comme Locteo automatisent ces tâches : récapitulatif de la 2072 ligne par ligne, prêt à reporter dans la déclaration en ligne, loyers encaissés reportés automatiquement dans la trésorerie de la SCI et suivi de la valorisation de la SCI en temps réel.