Actualités du marché immobilier français + guides pratiques sur la location, la fiscalité (LMNP, SCI, 2044/2072), l'IRL, le DPE et la transmission patrimoniale. Mis à jour à chaque évolution réglementaire.
Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %, le réel BIC permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Comment choisir ?
La grande majorité des SCI françaises restent à l'IR. La SCI à l'IS amortit le bien mais double-taxe les dividendes et fait exploser la plus-value de revente. Comparatif chiffré pour 2026.
La 2044 est obligatoire pour déclarer vos loyers en location nue dès que vous dépassez 15 000 €/an ou que vous optez pour le régime réel.
La SCI permet de transmettre progressivement un patrimoine immobilier en franchise d'impôt grâce aux abattements et au démembrement.
L'IRL encadre la révision annuelle du loyer. Le plafonnement exceptionnel de 2022-2024 a pris fin. Loi Climat : gel des F/G.
L'amortissement composants est le levier fiscal du LMNP réel. Maîtrisé, il neutralise quasi totalement vos revenus locatifs.
Texte fondateur du bail nu en France. 3 ans pour particulier, 6 ans pour personne morale, dépôt 1 mois, préavis 3 mois locataire (1 en zone tendue), 6 mois bailleur.
En France métropolitaine, logements G : interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. F : 2028. E : 2034. DROM : G en 2028, F en 2031. Plus de hausse de loyer pour les classes F et G.
Tout bailleur doit délivrer un logement décent. À défaut, le locataire peut demander en justice la mise en conformité, une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.
Le bail meublé permet une plus grande souplesse (1 an, 2 mois de dépôt, préavis 1 mois) et une fiscalité avantageuse (LMNP réel + amortissement). Le bail nu protège davantage le locataire.
Document central de la relation locative. Sans EDL d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil), sauf si le bailleur a fait obstacle à son établissement : un EDL précis reste la meilleure preuve pour les deux parties.
7 diagnostics peuvent être obligatoires selon le bien : DPE, ERP, plomb, gaz, électricité, bruit, amiante (ce dernier tenu à disposition du locataire). À annexer au bail sous peine de sanctions.
Toute charge non listée par le décret 87-713 est non récupérable. Régularisation annuelle obligatoire avec décompte par nature. Le locataire peut demander les justificatifs.
Le congé est l'opération la plus juridiquement délicate du bail. Forme stricte (LRAR ou huissier), délai 6 mois bailleur (3 mois meublé), motifs limitatifs, sanctions en cas d'erreur.
3 systèmes pour sécuriser un loyer : caution familiale (gratuit mais incertain), Visale (gratuit et solide, loyer plafonné à 1 940 € en Île-de-France), GLI (assurance privée payante mais robuste).
Quand vos charges foncières dépassent vos loyers nus, vous créez un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an sur votre revenu global, plafond rehaussé jusqu'à 21 400 € pour les rénovations énergétiques.
La loi du 19 novembre 2024 permet aux communes d'abaisser à 90 nuits/an la location de la résidence principale, abaisse l'abattement micro-BIC à 30 % pour les meublés non classés, rend le classement plus incitatif et étend les autorisations communales.
3 baux courts pour des publics spécifiques : mobilité (étudiants/stagiaires/mutation), étudiant 9 mois, saisonnier 90 jours max. Souplesse + fiscalité avantageuse.
Trois organismes complémentaires accompagnent bailleurs et locataires : ANIL pour le conseil juridique, ANAH pour les subventions de rénovation, Action Logement pour les garanties (Visale).
Le locataire dispose de protections fortes en France. Logement décent, encadrement IRL, gel F/G, charges plafonnées au décret 87-713, restitution dépôt en 2 mois max, ADIL gratuite.
La visite est votre seule chance de détecter les problèmes avant signature. 27 points à contrôler systématiquement, avec photos et notes. Ne signez jamais sous pression.
9 territoires imposent un plafond de loyer (LRM = loyer de référence + 20 %). En cas de dépassement, le locataire peut obtenir la mise en conformité du loyer et le remboursement du trop-perçu (dans la limite de 3 ans).
Pinel a expiré fin 2024, remplacé en 2026 par le dispositif Jeanbrun. Également : Loc'Avantages (jusqu'à 65 % de réduction d'impôt), Denormandie (rénovation centre-ville), LMNP réel (amortissement). Comparatif et stratégies par TMI.
Adoptée pour réguler le développement des locations Airbnb, la loi Le Meur abaisse drastiquement les seuils micro-BIC des meublés de tourisme. Voici ce qui change concrètement à partir de la déclaration 2026 (revenus 2025).
Souvent ignoré au profit du Jeanbrun ou du Denormandie, le dispositif Loc'Avantages (article 199 tricies du CGI) est pourtant le plus rentable pour qui accepte de louer un peu moins cher. Voici comment le maîtriser.
La plus-value immobilière est l'une des fiscalités les plus mal comprises — mais aussi l'une des plus optimisables. Maîtriser les abattements pour durée de détention permet de récupérer des dizaines de milliers d'euros à la revente.
Beaucoup de propriétaires classent mal leurs travaux et paient des impôts qu'ils ne devraient pas. La nuance entre amélioration (déductible) et construction (non déductible) coûte cher quand on se trompe — voici comment ne plus jamais confondre.
Acheter 350 000 € TTC un bien neuf et récupérer environ 58 000 € de TVA dès l'acquisition (à condition de rester 20 ans dans une activité taxable) : c'est le mécanisme méconnu du LMNP tourisme avec services para-hôteliers. Conditions strictes mais gain colossal.
Beaucoup de baux contiennent encore des clauses illégales par habitude ou méconnaissance. Une clause interdite ne s'applique pas même si signée — et expose le bailleur à un risque juridique. Le détail des interdictions.
Un cumul mal géré peut coûter cher en cas de contrôle. Voici comment optimiser le tandem MaPrimeRénov' + déficit foncier — le plafond rehaussé jusqu'à 21 400 € est prorogé pour les dépenses payées jusqu'au 31/12/2027.
Louer un bien à Paris au-dessus du plafond expose à 5 000 € d'amende. Le mécanisme est précis : 14 secteurs géographiques (80 quartiers) × époque de construction × nombre de pièces × nu ou meublé. Voici comment ne pas vous tromper.
Transmettre plus d'un million d'euros à ses enfants avec des droits réduits au minimum : c'est possible via le démembrement de parts SCI et des donations espacées de 15 ans. Décortiquons les mécanismes, les pièges et les chiffres exacts.
La colocation est très répandue en zone tendue. Mais le choix du type de bail change tout : solidarité totale, vraie indépendance, ou mixte. Mauvais choix = risques juridiques majeurs.
Un loyer impayé se traite par étapes, avec des délais fixés par la loi : 6 semaines après le commandement de payer, 6 semaines avant l'audience, trêve du 1er novembre au 31 mars.
La CSG sur les revenus du capital passe de 9,2 % à 10,6 % : les revenus LMNP supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue et les plus-values immobilières.
Successeur du Pinel, le dispositif Jeanbrun permet d'amortir un logement loué nu pendant 9 ans. Taux, plafonds, loyers maximum et exemples recalculés.
Depuis le 1er janvier 2026, l'électricité pèse moins lourd dans le DPE. Environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent des classes F et G. Et une nouvelle baisse est prévue au 1er janvier 2027.
L'encadrement des loyers expérimental (loi ELAN) court jusqu'au 24 novembre 2026. Au 5 octobre 2026, la prolongation de 2 ans attend le Sénat. Ce qui reste applicable dans tous les cas.