Charges récupérables : la liste limitative (décret 87-713)
Toute charge non listée par le décret 87-713 est non récupérable. Régularisation annuelle obligatoire avec décompte par nature. Le locataire peut demander les justificatifs.
Les charges récupérables sont un sujet de contentieux récurrent. Le bailleur ne peut récupérer sur le locataire que les charges expressément listées par le décret n°87-713. Voici l'essentiel.
Principe
Le bailleur paie l'intégralité des charges de copropriété (ou frais de la maison individuelle) puis se fait rembourser par le locataire uniquement les charges figurant sur la liste limitative du décret.
Catégorie I — Ascenseurs et monte-charge
- Électricité
- Exploitation (visites périodiques, nettoyage)
- Petites réparations courantes
Non récupérable : remplacement de l'ascenseur, modernisation, mise aux normes lourde.
Catégorie II — Eau froide, eau chaude, chauffage collectif
- Eau froide et chaude des occupants
- Eau d'entretien des parties communes (escalier, dégagement)
- Combustibles (gaz, fioul, charbon, bois)
- Exploitation des compteurs (relève, abonnement)
- Entretien chaudière (contrat annuel)
Catégorie III — Installations individuelles
- Entretien courant et menues réparations des installations individuelles de chauffage et de production d'eau chaude (chaudière individuelle, robinetterie…)
Catégorie IV — Parties communes intérieures
- Électricité éclairage commun
- Produits d'entretien (savon, eau de Javel, produits ménagers)
- Rémunération du gardien (art. 2 du décret) : 75 % s'il assure l'entretien des parties communes ET l'élimination des rejets, 40 % s'il n'assure que l'une des deux tâches
- Petit matériel (balais, seaux, gants)
Catégorie V — Espaces extérieurs
- Entretien voirie privée commune (réparations courantes)
- Entretien espaces verts (tonte, taille, désherbage)
- Eau d'arrosage
Catégorie VI — Hygiène
- Sacs nécessaires à l'élimination des rejets
- Produits de désinsectisation et de désinfection
- Entretien et vidange des fosses d'aisances
- Entretien des vide-ordures et appareils de conditionnement des ordures
Catégorie VII — Équipements divers du bâtiment
- Ventilation mécanique, interphone, antenne TV collective (entretien courant)
- Adoucisseur, détartreur d'eau, surpresseur, détendeur
Catégorie VIII — Impositions et redevances
- Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- Taxe de balayage
Charges NON récupérables (à ne JAMAIS facturer)
- Honoraires du syndic et frais de gestion locative
- Assurances du bailleur (PNO, assurance loyers impayés)
- Travaux de gros œuvre, ravalement, toiture
- Renouvellement de chaudière, ascenseur, robinetterie
- La part non récupérable de la rémunération du gardien (25 % ou 60 % selon ses tâches)
- Frais de procédure
- Diagnostic technique global (DTG)
- Honoraires d'audit énergétique
Régularisation annuelle obligatoire
Le bailleur doit produire au locataire chaque année :
- Un décompte par nature de charge
- Les justificatifs (factures, contrats) à disposition pendant 6 mois
- Le solde dû ou trop-perçu
Le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer les charges au locataire (prescription, art. 7-1 loi 1989). Si la régularisation n'intervient pas avant le terme de l'année civile suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois (art. 23).
Forfait de charges (location meublée et colocation)
Pour les baux meublés (art. 25-10) et les colocations à bail unique (art. 8-1), possibilité de prévoir un forfait de charges non régularisable, révisable chaque année comme le loyer, et qui ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles. Inadapté pour grandes copropriétés à charges variables.
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