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Loi du 6 juillet 1989 : le texte de référence du bail d'habitation

Texte fondateur du bail nu en France. 3 ans pour particulier, 6 ans pour personne morale, dépôt 1 mois, préavis 3 mois locataire (1 en zone tendue), 6 mois bailleur.

Par Équipe Locteo••

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est le texte de référence de toute location nue à usage de résidence principale en France. Modifiée à de nombreuses reprises (ALUR 2014, ELAN 2018, Climat 2021), elle reste le socle juridique du bail d'habitation.

Texte intégral sur Légifrance →

Champ d'application

La loi de 1989 s'applique aux locations nues à usage d'habitation principale ou à usage mixte (professionnel + habitation). Sont exclus :

  • Les locations meublées, soumises à leur propre titre de la loi (titre Ier bis, art. 25-3 à 25-11, ajouté par la loi ALUR en 2014), qui reprend une partie des règles du bail nu
  • Les baux saisonniers (location de tourisme)
  • Les logements de fonction
  • Les logements-foyers (sauf obligation de logement décent)

Durée du bail (art. 10)

  • 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale
  • 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale (autre que SCI familiale)
  • Reconduction tacite par périodes identiques sauf congé donné dans les délais

Dépôt de garantie (art. 22)

Maximum 1 mois de loyer hors charges pour le bail nu. Restituable :

  • 1 mois après remise des clés si l'état des lieux est conforme
  • 2 mois si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée (retenues justifiées)

Pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Préavis (art. 12 et 15)

Locataire :

  • 3 mois en zone détendue
  • 1 mois en zone tendue (communes de l'annexe du décret n° 2013-392, modifié en dernier lieu par le décret n° 2025-1267, applicable jusqu'au 31 décembre 2026 ; ce décret est abrogé au 1er janvier 2027 par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 : à compter de cette date, vérifiez la commune sur le simulateur officiel), ou partout en cas de premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéfice du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social, violences conjugales

Bailleur : 6 mois minimum avant échéance, par lettre recommandée AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement ou récépissé, et uniquement pour 3 motifs :

  1. Reprise pour habiter (lui-même, conjoint, ascendants, descendants)
  2. Vente du logement (le congé vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions fixés par le bailleur)
  3. Motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage)

Loyer et révision (art. 17 et 17-1)

Liberté de fixation initiale du loyer en zone détendue. En zone tendue, le loyer à la relocation est encadré par décret (mention obligatoire du dernier loyer dans le bail) et, dans les territoires soumis à l'encadrement des loyers, plafonné par le loyer de référence majoré.

Révision annuelle plafonnée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Voir notre article dédié sur l'IRL.

Charges récupérables (art. 23)

Liste limitative fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Régularisation annuelle obligatoire avec décompte par nature de charges.

État des lieux (art. 3-2)

Obligatoire à l'entrée et à la sortie. Forme prescrite par décret du 30 mars 2016. À défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil), sauf si le bailleur a fait obstacle à son établissement ; sans état des lieux comparatif, justifier une retenue sur le dépôt devient toutefois très difficile.

Diagnostics obligatoires (art. 3-3)

Le bailleur doit remettre au locataire un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) :

  • DPE (validité 10 ans ; les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 ; gel loyer F/G depuis Loi Climat)
  • État des risques et pollutions (ERP)
  • Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si construction avant 1949
  • État de l'installation gaz si > 15 ans
  • État de l'installation électrique si > 15 ans
  • Diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) si permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 (tenu à disposition du locataire)

Logement décent (art. 6)

Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent répondant aux critères du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 : surface min 9 m² + 2,20 m de hauteur (ou 20 m³), équipements obligatoires (eau potable, chauffage, sanitaires, cuisine), classes DPE F max (G interdit depuis 2025).

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