Donation de parts de SCI : abattement 100 000 € et démembrement
La SCI permet de transmettre progressivement un patrimoine immobilier en franchise d'impôt grâce aux abattements et au démembrement.
La SCI familiale est l'outil de transmission immobilière le plus utilisé en France. Voici comment optimiser une donation de parts.
L'abattement de 100 000 € par parent par enfant
Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant en franchise totale d'impôt, abattement rechargeable tous les 15 ans. Pour un couple avec 2 enfants : 4 × 100 000 € = 400 000 € tous les 15 ans, sans droits de donation.
Le démembrement nue-propriété / usufruit
Plutôt que donner la pleine propriété, vous donnez la nue-propriété et conservez l'usufruit (loyers + droit d'usage). À votre décès, l'usufruit s'éteint et l'enfant récupère la pleine propriété sans droits de succession.
La valeur de la nue-propriété est calculée selon le barème art. 669 CGI :
- Donateur < 21 ans : nue-propriété = 10 % / usufruit = 90 %
- 21-30 ans : 20 % / 80 %
- 31-40 ans : 30 % / 70 %
- 41-50 ans : 40 % / 60 %
- 51-60 ans : 50 % / 50 %
- 61-70 ans : 60 % / 40 %
- 71-80 ans : 70 % / 30 %
- 81-90 ans : 80 % / 20 %
- 91 ans et plus : 90 % / 10 %
Exemple chiffré
Bien valorisé 600 000 € en SCI, donateur 65 ans, 2 enfants.
- Valeur nue-propriété : 600 000 × 60 % = 360 000 €
- Donation par enfant : 180 000 €
- Abattement : 100 000 € → reste imposable 80 000 € par enfant
- Droits de donation par tranches : ≈ 14 200 € par enfant
- Total droits : ≈ 28 400 € au lieu de ≈ 76 400 € en pleine propriété (300 000 € par enfant)
Avec Locteo
Notre simulateur de donation calcule automatiquement la valeur des parts (actif net ÷ nombre de parts), l'abattement disponible, les droits par tranches et applique le barème usufruit.