SCI à l'IR ou SCI à l'IS : comparatif 2026 pour bien choisir

Créer une SCI familiale est l'outil patrimonial préféré des Français. La grande majorité des SCI relèvent de l'IR, leur régime par défaut ; l'option pour l'IS reste minoritaire, même si elle progresse avec l'investissement locatif intensif. À l'IR ou à l'IS, voici les éléments chiffrés pour décider.

La SCI est à l'IR par défaut (art. 8 CGI)

Une SCI est fiscalement transparente de plein droit : ses bénéfices ne sont pas imposés à son niveau mais directement chez chaque associé, à proportion de ses parts. C'est la règle. Pour passer à l'IS, il faut opter explicitement.

SCI à l'IR — transparence fiscale

Le régime de droit commun. Les revenus de la SCI sont imposés chez chaque associé au prorata de ses parts, dans la catégorie revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublée — risque de requalification, voir plus bas).

Avantages : pas de double imposition, transmission de parts simplifiée, déduction directe des charges sur la déclaration personnelle 2044, déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global, plus-value des particuliers avec abattement total après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
Inconvénients : pas d'amortissement du bien, IR au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux, micro-foncier en principe non accessible (sauf si l'associé détient aussi en direct un logement loué nu).

SCI à l'IS — opacité fiscale

Sur option, à formaliser dans les statuts ou par notification à l'administration. La SCI est alors imposée comme une entreprise classique.

Avantages : amortissement du bien possible (gros levier sur 15 à 50 ans selon les composants), IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, déficits IS reportables sans limite de temps, capitalisation sans frottement fiscal tant que vous ne distribuez pas de dividendes.
Inconvénients : double imposition (IS sur les bénéfices + flat tax de 31,4 % sur les dividendes perçus depuis le 1er janvier 2026, 30 % auparavant), plus-value professionnelle (pas d'abattement durée de détention, et les amortissements pratiqués sont réintégrés à la base imposable), comptabilité d'engagement avec bilan + compte de résultat + déclaration 2065.

Option IS : révocable pendant 5 ans (loi de finances pour 2019)

Avant 2019, l'option IS était définitivement irrévocable dès le premier exercice — un piège qui dissuadait de tester l'IS. L'article 50 de la loi de finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018) a modifié l'article 239 du CGI : vous pouvez désormais renoncer à l'option IS jusqu'au 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, en notifiant l'administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice à partir duquel la renonciation s'applique. Après une renonciation, il n'est plus possible d'opter à nouveau pour l'IS.

Concrètement : la renonciation reste possible jusqu'au 5e exercice suivant celui de l'option, mais elle n'est pas gratuite : le retour à l'IR entraîne les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise (imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes, art. 221-2 CGI). Au-delà du 5e exercice, l'option devient définitivement irrévocable.

Bon réflexe : décider avant la date limite de renonciation (pour un exercice calé sur l'année civile, avant la fin février de l'exercice visé, le premier acompte d'IS étant dû le 15 mars), et faire une simulation de plus-value à la revente dans les deux régimes pour mesurer l'impact.

Quand choisir l'IR ?

SCI familiale patrimoniale avec optique de transmission long terme (donation, démembrement)
Location nue (la meublée fait basculer à l'IS de plein droit, voir plus bas)
TMI faible ou modérée (≤ 30 %)
Intention de revendre dans 10 à 20 ans (l'abattement durée de détention IR est massif)
Vous voulez imputer un déficit foncier sur votre revenu global personnel

C'est le choix par défaut, et celui de la grande majorité des SCI françaises.

Quand choisir l'IS ?

Investissement locatif intensif (plusieurs biens, gros loyers, fort emprunt)
TMI > 30 % (à l'IR vous payez 41 ou 45 % + 17,2 % PS, vs 15 % d'IS dans la limite 42 500 €)
Projet de capitalisation sans intention de revendre à court terme
Aucun besoin d'imputer le déficit sur votre revenu personnel
Vous acceptez la complexité comptable (engagement, bilan, 2065)

⚠ Le piège classique : partir à l'IS pour bénéficier de l'amortissement, puis vouloir revendre 8 ans plus tard. La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (donc après amortissements) — résultat : la base imposable est gonflée artificiellement, et vous payez l'IS dessus (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà).

Tableau récapitulatif

Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Imposition des bénéfices	Barème IR + 17,2 % PS chez chaque associé	15 % ≤ 42 500 € puis 25 % au niveau société
Amortissement du bien	Non	Oui (gros levier)
Distribution des bénéfices	Automatique (transparence)	Dividendes : flat tax 31,4 % depuis 2026 (30 % avant)
Déficit foncier	Imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an	Reporté en avant indéfiniment au sein de la SCI
Plus-value à la revente	Régime des particuliers, abattements durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans)	Régime professionnel, amortissements réintégrés, pas d'abattement
Déclaration annuelle	2072 (résultat foncier)	2065 + bilan + compte de résultat
Comptabilité	Trésorerie (encaissement)	Engagement (date d'exigibilité)
Révocabilité de l'option	—	5 ans puis irrévocable (art. 239 CGI)

SCI à l'IR + location meublée : la requalification d'office

Une SCI à l'IR qui loue meublé de manière habituelle bascule automatiquement à l'IS de plein droit dès que les recettes locatives meublées dépassent 10 % du chiffre d'affaires total (art. 206-2 CGI). Conséquences lourdes : amortissement obligatoire, plus-value professionnelle, dividendes taxés. À éviter sauf montage spécifique avec expert-comptable.

Avec Locteo

Notre module SCI gère les deux régimes : comptabilité de trésorerie pour l'IR (récapitulatif de la déclaration 2072 prêt à reporter, avec les quotes-parts des associés) ; pour l'IS, récapitulatif de trésorerie à transmettre à votre expert-comptable, qui établit la liasse 2065 (Locteo ne la génère pas). Côté outils décisionnels :

Page dédiée IR vs IS avec arbre de décision et FAQ
Simulateur fiscal avec scénario plus-value à la revente
Simulateur donation de parts (abattement 100 000 €, démembrement)
Compte courant d'associé avec relevé annuel et calcul des intérêts au taux convenu