Modèle de statuts SCI (2026) : contenu et modèle PDF pré-rempli

Mis à jour en octobre 2026 · 7 min de lecture · Modèle à compléter et à faire relire

Les statuts d'une SCI sont l'acte fondateur de la société : ils fixent ses règles de fonctionnement et lient juridiquement les associés. Voici ce qu'ils doivent contenir, les 16 articles du modèle Locteo (apports en numéraire uniquement) et la génération PDF que le module SCI de Locteo (abonnement Premium) propose à partir de votre dénomination, capital et associés — un modèle à compléter et à faire relire par un professionnel avant signature.

Le cadre légal : ce que les statuts doivent contenir

Les sociétés civiles sont régies par les articles 1832 à 1870-1 du Code civil et par le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Aucun nombre d'articles n'est imposé : les statuts, établis par écrit, doivent déterminer les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement (art. 1835 du Code civil).

Les 16 articles du modèle Locteo

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   Article 1 — Forme

   Société civile immobilière régie par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil.

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   Article 2 — Dénomination

   Nom de la SCI précédé ou suivi des mots « société civile immobilière » ou des initiales « S.C.I. » et de l'énonciation du capital.

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   Article 3 — Objet social

   Acquisition, propriété, administration et location de biens immobiliers, et opérations s'y rattachant, à condition d'en respecter le caractère civil.

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   Article 4 — Siège social

   Adresse du siège ; transfert par décision collective dans les conditions prévues pour la modification des statuts.

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   Article 5 — Durée

   99 ans à compter de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, sauf dissolution anticipée ou prorogation.

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   Article 6 — Apports

   Apports en numéraire uniquement, libération (à compléter), information du conjoint commun en biens (art. 1832-2 du Code civil). Un apport en nature, notamment d'un immeuble, exige des statuts établis par un professionnel.

7. 7

   Article 7 — Capital social et parts

   Montant du capital, nombre et valeur nominale des parts, numérotation et attribution à chaque associé, responsabilité des associés (art. 1857) et partage des bénéfices et des pertes (art. 1844-1).

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   Article 8 — Cession de parts

   Agrément de tous les associés (art. 1861), sauf cessions aux descendants, ascendants ou conjoint ; acte notarié, d'avocat ou d'expert-comptable pour une société à prépondérance immobilière (art. 1865-1) ; opposabilité (art. 1690 et 1865).

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   Article 9 — Décès d'un associé

   Continuation avec les héritiers ou légataires, librement ou sous réserve d'agrément (option à choisir, art. 1870 et 1870-1).

10. 10

    Article 10 — Démembrement et indivision

    Participation du nu-propriétaire et de l'usufruitier aux décisions, répartition du droit de vote, mandataire unique des indivisaires (art. 1844).

11. 11

    Article 11 — Gérance

    Désignation du gérant, durée des fonctions (à compléter), pouvoirs, rémunération par décision collective, révocation (art. 1846 à 1851).

12. 12

    Article 12 — Décisions collectives

    Assemblée ou consultation écrite, convocation par lettre recommandée 15 jours avant, envoi des documents, représentation, majorités exprimées sans ambiguïté (en parts sociales).

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    Article 13 — Exercice social

    Exercice du 1er janvier au 31 décembre ; durée du premier exercice.

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    Article 14 — Reddition des comptes et affectation du résultat

    Rapport écrit annuel de la gérance (art. 1856), délai d'approbation des comptes (à adapter), droit d'information des associés (art. 1855), affectation du résultat.

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    Article 15 — Dissolution et liquidation

    Causes de dissolution et nomination du ou des liquidateurs.

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    Article 16 — Personnalité morale et formalités

    Personnalité morale à compter de l'immatriculation (art. 1842) et pouvoirs pour les formalités de constitution.

Apports en numéraire ou en nature ?

Les apports peuvent être en numéraire (somme d'argent) ou en nature (bien immobilier). En cas d'apport en nature d'un bien immobilier, l'acte doit être authentique (signé chez le notaire) pour permettre la publicité foncière : les statuts sont alors établis par le notaire. Le modèle Locteo ne couvre que les apports en numéraire ; la génération est refusée tant que vous n'avez pas confirmé l'absence d'apport en nature.

Pour une SCI familiale qui acquiert ensuite des biens (et non par apport), le statut sous seing privé est suffisant et la création peut se faire à moins de 500 € (annonce légale + greffe + formalités INPI).

Capital social : combien mettre ?

Aucun minimum légal — une SCI peut être créée avec 1 € de capital. En pratique, on conseille au moins 1 000 € pour deux raisons : crédibilité bancaire (les banques regardent le capital pour accorder un prêt SCI) et souplesse en cas d'apports complémentaires en cours de vie sociale.

Le capital se divise en parts sociales d'égale valeur (ex. 100 parts de 10 € pour 1 000 €). La répartition entre associés est libre : 50/50 entre conjoints, 70/30 parent/enfant, 99/1 si vous voulez un montage à associé majoritaire absolu.

Article 8 : la clause d'agrément (point critique)

La clause d'agrément (article 8 du modèle) est l'une des clauses les plus importantes. Elle fixe qui peut acquérir des parts en cas de cession. Le modèle Locteo prévoit l'agrément de tous les associés, sauf pour les cessions consenties aux descendants, ascendants ou au conjoint, et rappelle que la cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière doit être faite par acte notarié, acte d'avocat ou acte d'expert-comptable (art. 1865-1 du Code civil). Les options possibles :

• Cession libre : entre associés, ou entre ascendants/descendants/conjoint (recommandé pour SCI familiale)
• Agrément requis : pour toute cession à un tiers extérieur à la famille. À défaut de clause, l'article 1861 du Code civil impose l'agrément de tous les associés pour toute cession, sauf celles consenties aux ascendants ou descendants du cédant
• Majorité d'agrément : à fixer dans les statuts — souvent unanimité ou majorité qualifiée

Une clause d'agrément trop souple expose la SCI à l'entrée non désirée d'un acquéreur extérieur ; une clause trop stricte bloque la sortie des associés. Le bon équilibre : libre dans la famille, agrément à la majorité qualifiée pour les tiers.

Article 11 : la gérance

Un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts ou par décision ultérieure des associés. Le gérant peut être associé ou non associé. Il peut être rémunéré si les statuts ou une décision collective des associés le prévoient. Le régime fiscal de cette rémunération dépend de la situation : dans une SCI à l'IR, elle relève en principe des bénéfices non commerciaux (art. 92 CGI) ; dans une SCI à l'IS, la rémunération d'un gérant associé est imposée selon l'article 62 du CGI (comme des traitements et salaires). Ce ne sont jamais des revenus de capitaux mobiliers. Faites valider le régime fiscal et social avec un professionnel.

Conseil : nommer plusieurs gérants (cogérance) pour permettre à n'importe lequel de signer seul les actes courants, ce qui simplifie la vie quotidienne (encaissement de loyers, signature de baux, etc.).

Que faire après la rédaction des statuts ?

1. Signature des statuts par tous les associés (parapher chaque page + signature en dernière page)
2. Libération des apports en numéraire dans les conditions prévues par les statuts : la loi n'impose pas de dépôt du capital sur un compte bloqué pour une société civile (c'est une règle des SARL et des SAS) ; en pratique, ouvrez un compte bancaire au nom de la société
3. Annonce légale dans un journal habilité du département du siège (~150-200 €)
4. Dépôt du dossier d'immatriculation au greffe via le guichet unique INPI (formalités-entreprises.gouv.fr)
5. Réception du Kbis et du SIREN (1 à 3 semaines)

5 erreurs fréquentes à éviter

1. Objet social trop large incluant des activités commerciales (location meublée habituelle, marchand de biens) → bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI)
2. Clause d'agrément absente ou trop floue → litiges en cas de cession, blocages familiaux
3. Capital trop faible (1 €) → refus de prêt bancaire, manque de crédibilité
4. Durée oubliée ou échéance non suivie → la durée est une mention obligatoire des statuts (art. 1835 du Code civil), dans la limite de 99 ans (art. 1838) : il n'existe pas de durée « par défaut ». À l'arrivée du terme, la société prend fin, sauf prorogation décidée par les associés, qui doivent être consultés un an au moins avant l'échéance (art. 1844-6 et 1844-7)
5. Siège social fixé dans un logement loué à un tiers → le courrier officiel (impôts, greffe, banque) arrive chez le locataire : préférez le domicile du gérant ou une société de domiciliation

Avec Locteo, génération automatique des statuts

• PDF de 16 articles pré-rempli avec votre dénomination, capital, siège, associés et leurs parts ; les mentions à compléter sont signalées entre crochets
• Régénération du modèle tant que les statuts ne sont pas signés ; seule la version finale complétée et relue, importée en PDF, peut être envoyée en signature électronique (une modification ultérieure des statuts requiert une décision collective des associés)
• Choix du régime fiscal IR ou IS dès la création (comparer IR vs IS)
• Module SCI complet en aval, compris dans l'abonnement Premium : comptabilité, récapitulatif de la déclaration 2072 prêt à reporter (SCI à l'IR), assemblées générales et procès-verbaux, donations, cessions de parts