L'option IS d'une SCI est-elle vraiment irrévocable ?

Presque. Depuis la loi de finances pour 2019 (art. 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018), l'article 239 du CGI permet de renoncer à l'option jusqu'au 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, en le notifiant au service des impôts avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice visé. Passé ce délai, l'option est irrévocable. La renonciation est elle-même définitive (la SCI ne peut plus opter à nouveau pour l'IS) et a un coût fiscal : elle entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise (imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes, art. 221-2 CGI) et les bénéfices et réserves sont réputés distribués aux associés.

Quel pourcentage de SCI sont à l'IR en France ?

Selon les estimations des cabinets comptables et des professionnels du notariat, environ 80 à 85 % des SCI françaises sont à l'IR (transparence fiscale par défaut, art. 8 CGI). Les 15-20 % restantes sont à l'IS, principalement des SCI d'investissement locatif intensif.

Une SCI peut-elle louer en meublé sans basculer à l'IS ?

Non, sauf si la location meublée reste accessoire (recettes meublées < 10 % du chiffre d'affaires total). Au-delà, la SCI bascule automatiquement à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), avec amortissement obligatoire et plus-value professionnelle. À éviter sauf montage spécifique.

Pourquoi le piège de l'IS à la revente ?

À l'IS, la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable (donc après amortissements pratiqués pendant la détention). Les amortissements sont réintégrés à la base imposable, ce qui gonfle massivement le résultat taxable, sans aucun abattement durée de détention. À l'IR, la plus-value des particuliers est exonérée d'IR après 22 ans et de PS après 30 ans.

Quand l'IS est-il préférable à l'IR pour une SCI ?

L'IS gagne dans 4 profils précis : (1) tranche marginale d'imposition élevée (>30 %), (2) investissement locatif intensif avec gros emprunts à amortir, (3) intention de capitaliser sans revendre à court ou moyen terme, (4) location meublée habituelle (bascule de plein droit). En dehors de ces cas, l'IR reste plus avantageux pour 80-85 % des SCI.

Guide de décision

Quel statut SCI choisir : IR ou IS ?

Q: Pourquoi le piège de l'IS à la revente ?

À l'IS, la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable (donc après amortissements pratiqués pendant la détention). Les amortissements sont réintégrés à la base imposable, ce qui gonfle massivement le résultat taxable, sans aucun abattement durée de détention. À l'IR, la plus-value des particuliers est exonérée d'IR après 22 ans et de PS après 30 ans.

Q: Quand l'IS est-il préférable à l'IR pour une SCI ?

L'IS gagne dans 4 profils précis : (1) tranche marginale d'imposition élevée (>30 %), (2) investissement locatif intensif avec gros emprunts à amortir, (3) intention de capitaliser sans revendre à court ou moyen terme, (4) location meublée habituelle (bascule de plein droit). En dehors de ces cas, l'IR reste plus avantageux pour 80-85 % des SCI.

Mis à jour en octobre 2026 · 6 min de lecture

En France, on dénombre environ 1,5 million de SCI actives. Selon les estimations convergentes des cabinets comptables et des professionnels du notariat, 80 à 85 % sont à l'IR (régime par défaut), et 15 à 20 % à l'IS sur option. Voici comment choisir.

La SCI est à l'IR par défaut

L'article 8 du Code général des impôts pose le principe de la transparence fiscale : la SCI ne paie pas d'impôt en son nom propre, ses bénéfices sont directement imposés chez chaque associé, au prorata de ses parts, dans la catégorie revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublée — voir piège plus bas).

Pour passer à l'IS, il faut opter expressément en notifiant l'option au service des impôts (en pratique lors de l'immatriculation, ou au plus tard avant la fin du 3e mois de l'exercice au titre duquel la SCI veut être soumise à l'IS) : une simple mention dans les statuts ne suffit pas.

Tableau comparatif IR vs IS

Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Imposition des bénéfices	Barème IR + 17,2 % PS chez chaque associé	25 % au niveau société (15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions, art. 219 I-b CGI)
Amortissement du bien	Non	Oui (gros levier)
Distribution des bénéfices	Automatique (transparence)	Dividendes : flat tax 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (30 % avant)
Déficit foncier	Imputable revenu global jusqu'à 10 700 €/an	Reporté indéfiniment au sein de la SCI
Plus-value à la revente	Particuliers : exo IR à 22 ans, PS à 30 ans	Pro : amortissements réintégrés, pas d'abattement
Déclaration annuelle	2072 (résultat foncier)	2065 + bilan + compte de résultat
Comptabilité	Trésorerie (encaissement)	Engagement (date d'exigibilité)
Renonciation à l'option	—	Jusqu'au 5e exercice suivant l'option (art. 239 CGI), puis irrévocable ; renonciation définitive et coûteuse

Option IS : renonciation possible jusqu'au 5e exercice, puis irrévocable

Avant la réforme, l'option IS était irrévocable dès qu'elle avait été exercée. La loi de finances pour 2019 (art. 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018) a modifié l'article 239 du CGI : la société peut renoncer à l'option jusqu'au 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, en notifiant sa renonciation au service des impôts avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice à partir duquel elle s'applique. Exemple de l'administration (BOI-IS-CHAMP-20-20-30) : option exercée au titre de l'exercice 2017 clos le 31 décembre, dernière renonciation possible avant fin février 2022.

Attention : passé ce délai, l'option est définitivement irrévocable, et la renonciation n'est pas un simple « retour arrière » :

elle est définitive : la SCI ne pourra plus jamais opter de nouveau pour l'IS ;
elle a un coût fiscal : elle entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 221-2 CGI : imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes, atténuée sous conditions par l'art. 221 bis), et les bénéfices et réserves sont réputés distribués aux associés.

Faites chiffrer ces conséquences par votre expert-comptable avant d'opter comme avant de renoncer. Dans Locteo, indiquez l'exercice d'option (onglet Exercices d'une SCI à l'IS) pour connaître la date limite de renonciation.

Quand choisir l'IR (le bon choix dans 80-85 % des cas)

SCI familiale patrimoniale avec optique de transmission long terme (donation, démembrement)
Location nue uniquement (la meublée fait basculer à l'IS de plein droit)
Tranche marginale d'imposition ≤ 30 %
Intention de revendre dans 10 à 20 ans (l'abattement durée de détention IR est massif)
Vous voulez imputer un déficit foncier sur votre revenu global personnel (jusqu'à 10 700 €/an, plafond rehaussé du montant des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, dans la limite de 21 400 €)

Quand choisir l'IS (15-20 % des SCI)

Investissement locatif intensif (plusieurs biens, gros loyers, fort emprunt)
TMI > 30 % (à l'IR vous payez 41 ou 45 % + 17,2 % PS, vs 15 % d'IS dans la limite de 42 500 € si la SCI remplit les conditions du taux réduit)
Projet de capitalisation sans intention de revendre à court terme
Aucun besoin d'imputer le déficit sur votre revenu personnel
Vous acceptez la complexité comptable (engagement, bilan, 2065)

Piège : le meublé bascule à l'IS de plein droit

Une SCI à l'IR qui loue meublé de manière habituelle bascule automatiquement à l'IS de plein droit dès que les recettes meublées dépassent 10 % du chiffre d'affaires total (art. 206-2 CGI). Conséquences lourdes : amortissement obligatoire, plus-value professionnelle, dividendes taxés. À éviter sauf montage spécifique avec expert-comptable.

Le piège classique : partir à l'IS et vouloir revendre

Le scénario qui plombe le plus de bilans : partir à l'IS pour bénéficier de l'amortissement, puis vouloir revendre 8 ans plus tard. La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (donc après amortissements) — les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés à la base imposable. Résultat : la base imposable est gonflée artificiellement, et vous payez l'IS dessus à 25 %.

Bon réflexe : simulez TOUJOURS la revente avant d'opter pour l'IS : la renonciation à l'option, possible seulement pendant 5 exercices, est définitive et a elle-même un coût fiscal.

Avec Locteo, testez avant de choisir

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