Amortissement composants LMNP : tout comprendre en 2026
L'amortissement composants est le levier fiscal du LMNP réel. Maîtrisé, il neutralise quasi totalement vos revenus locatifs.
L'amortissement est le mécanisme central qui rend le régime réel BIC (LMNP) souvent plus avantageux que le micro-BIC. Voici comment ça marche en 2026.
Principe de l'amortissement composants
Vous ne pouvez pas amortir le bien d'un seul bloc — il faut le décomposer en composants avec des durées différentes selon leur durée de vie économique.
Décomposition standard
| Composant | % de la base hors terrain | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs porteurs) | 50 % | 50 ans | 2 % |
| Toiture (charpente, couverture) | 10 % | 25 ans | 4 % |
| Installations techniques (élec, plomberie, chauffage) | 15 % | 20 ans | 5 % |
| Agencements intérieurs (cloisons, sols, peintures) | 25 % | 15 ans | 6,67 % |
| Terrain | 15 à 20 % du prix total (exclu de la base) | — | Non amortissable |
Base amortissable
Base = (prix d'acquisition + frais de notaire + frais d'agence) × (1 - % terrain).
Exemple : bien à 280 000 € + 22 000 € notaire = 302 000 €. Terrain 15 % → base 256 700 €.
Calcul annuel
Sur la base 256 700 € :
- Gros œuvre : 256 700 × 50 % × 2 % = 2 567 €/an
- Toiture : 256 700 × 10 % × 4 % = 1 026,80 €/an
- Installations : 256 700 × 15 % × 5 % = 1 925 €/an
- Agencements : 256 700 × 25 % ÷ 15 ans = 4 278 €/an
- Total : ≈ 9 797 €/an
Le mobilier en LMNP
Le mobilier (lit, table, chaises, électroménager) est amortissable séparément sur 5 à 10 ans. À ne pas oublier : c'est un complément non négligeable.
Le plafonnement art. 39 C du CGI
L'amortissement déductible ne peut pas créer de déficit BIC. Si vos charges + amortissements > vos loyers, le surplus d'amortissement est reporté indéfiniment sur les exercices suivants.
La réintégration des amortissements (LF 2025)
Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements immobiliers pratiqués sont réintégrés dans la plus-value taxable à la revente (mobilier et travaux d'amélioration non réintégrés ; exceptions pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD). Cela renchérit la fiscalité de cession — à intégrer dans votre calcul d'opportunité long terme.
Avec Locteo
Locteo gère automatiquement la décomposition composants, le calcul prorata année partielle (date d'acquisition au milieu de l'année), le plafonnement art. 39 C, le stock de reports et la projection sur 30 ans. Tout est prêt pour votre liasse 2031 / 2033-B.