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Comment déclarer ses loyers (formulaire 2044) en 2026 : guide pas à pas

La 2044 est obligatoire pour déclarer vos loyers en location nue dès que vous dépassez 15 000 €/an ou que vous optez pour le régime réel.

Par Équipe Locteo••

Vous louez un appartement ou une maison non meublée ? Vous devez déclarer ces revenus dans la catégorie revenus fonciers, sur le formulaire 2042 ou 2044 selon votre situation.

Micro-foncier ou réel ?

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos recettes brutes annuelles ne dépassent pas 15 000 € (toutes locations confondues). Abattement forfaitaire de 30 %, déclaration simplifiée sur la 2042 (case 4BE).

Au-delà de 15 000 € OU sur option (3 ans irrévocables), vous passez au réel avec la 2044.

Les charges déductibles en réel

  • Intérêts d'emprunt + assurance emprunteur (case 250)
  • Taxe foncière (case 227)
  • Assurance PNO du bailleur (case 223)
  • Frais de gestion / agence (case 221)
  • Provisions pour charges de copropriété (case 229), régularisées l'année suivante (case 230)
  • Travaux d'entretien et de réparation (case 224)
  • Travaux d'amélioration (sauf agrandissement) (case 224)

Le déficit foncier

Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global (hors part due aux intérêts d'emprunt, imputable uniquement sur les revenus fonciers), le surplus étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers.

Bonus rénovation énergétique : plafond de 10 700 € rehaussé du montant des travaux faisant passer un logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, dans la limite de 21 400 € (dépenses payées jusqu'au 31/12/2027 — prorogation par la loi de finances pour 2026, art. 47 ; pour les dépenses payées de 2023 à 2025, devis accepté à compter du 5/11/2022). Les subventions de l'ANAH, MaPrimeRénov' comprise, se déclarent en recette ligne 213, et les travaux pour leur montant total (art. 29 du CGI).

L'IRL — révision annuelle du loyer

L'Indice de Référence des Loyers publié chaque trimestre par l'INSEE encadre la révision annuelle du loyer. Depuis la Loi Climat, le loyer d'un bien classé F ou G est gelé (interdiction de révision).

Avec Locteo

Locteo génère automatiquement votre récapitulatif fiscal annuel : montants par bien, total micro/réel, comparaison avec votre déclaration existante, lettre de réclamation pré-remplie en cas d'erreur.