LMNP réel ou micro-BIC : quel régime fiscal choisir en 2026 ?
Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %, le réel BIC permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Comment choisir ?
Vous louez un bien meublé en France et vous hésitez entre le régime micro-BIC et le réel BIC (LMNP) ? Voici l'essentiel pour décider, à jour des dispositions 2026.
Les seuils 2026 du micro-BIC
Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes locatives meublées annuelles ne dépassent pas :
- 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (à compter des revenus 2026 : actualisation triennale prévue par l'article 50-0 du CGI, pour 2026 à 2028) pour les locations meublées classiques (longue durée, bail mobilité).
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur (revenus 2025, seuil inchangé pour les revenus 2026 à 2028).
- 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026) pour les meublés de tourisme classés depuis la loi Le Meur (contre 188 700 € et 71 % d'abattement auparavant).
L'abattement forfaitaire est de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur).
Prélèvements sociaux : depuis la LFSS 2026, les revenus LMNP (BIC meublé non professionnel) supportent 18,6 % de prélèvements sociaux à partir des revenus 2025 (déclarés en 2026), contre 17,2 % pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières.
Le régime réel BIC (LMNP)
Optionnel, le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, copropriété, travaux, expert-comptable…) et surtout d'amortir le bien sur 15 à 50 ans selon les composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements).
Quel régime choisir ?
Le réel est généralement gagnant dès que vous avez un bien financé à crédit ou des charges importantes. Une simulation s'impose : utilisez notre simulateur fiscal multi-régimes pour comparer les deux scénarios sur vos chiffres réels.
La réintégration des amortissements (LF 2025)
Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements immobiliers pratiqués en réel BIC sont réintégrés dans la plus-value taxable à la revente (le mobilier et les travaux d'amélioration ne sont pas réintégrés ; exceptions pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD). Cela réduit l'avantage du réel sur le long terme — à intégrer dans votre stratégie patrimoniale.
L'amortissement composants en LMNP
L'amortissement immobilier en LMNP suit la méthode des composants. Un bien typique se décompose en :
- Gros œuvre (50 % de la base hors terrain, 50 ans → 2 % par an)
- Toiture (10 %, 25 ans → 4 % par an)
- Installations techniques (15 %, 20 ans → 5 % par an)
- Agencements intérieurs (25 %, 15 ans → 6,67 % par an)
- Terrain non amortissable (15 à 20 % du prix d'acquisition, à exclure avant de ventiler la base entre les composants)
L'art. 39 C du CGI plafonne l'amortissement déductible : il ne peut pas créer de déficit. Le surplus est reporté indéfiniment.
En pratique avec Locteo
Locteo automatise toute la mécanique : saisie patrimoine, ventilation composants automatique, calcul prorata année partielle, plafonnement art. 39 C, stock de reports. Vous obtenez vos cases CERFA prêtes à recopier sur impots.gouv.fr.