Caution solidaire, Visale, GLI : quelle garantie pour le bailleur ?

Comment sécuriser un loyer en 2026 ? 3 mécanismes existent, chacun avec ses avantages et ses limites.

1. Caution physique (acte de caution solidaire)

Un proche du locataire (parent, ami) s'engage à payer en cas de défaillance. Encadré par les art. 2288 et suivants du Code civil.

Conditions de validité (réforme des sûretés, ordonnance du 15 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022) :

Acte de caution indiquant le montant du loyer et ses conditions de révision, avec la mention prévue à l'art. 2297 du Code civil (montant de l'engagement), qui peut être électronique
Remise à la caution d'un exemplaire du bail (art. 22-1 loi 1989), à peine de nullité
Engagement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution : réduction possible si le bailleur est un professionnel (art. 2300 C. civ.)

Avantages : gratuit. Inconvénients : faible solidité (caution insolvable, décès, contestations).

2. Visale (Action Logement) — gratuit et solide

Garantie gratuite proposée par Visale.fr, financée par Action Logement (1 % logement employeurs). Couvre :

Loyer et charges impayés pendant la durée du bail initial, dans la limite de 36 mois d'impayés
Plafond de loyer charges comprises (depuis le 6 janvier 2026) : 1 940 €/mois en Île-de-France, 1 575 €/mois dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, en Corse et dans les DROM, 1 365 €/mois ailleurs
Dégradations locatives selon les conditions du contrat Visale

Public éligible (locataire) :

Tous les jeunes de 18 à 30 ans, sans condition de ressources (étudiants, alternants, salariés…)
Au-delà de 30 ans : salariés sous plafond de ressources (conditions détaillées sur visale.fr)

Démarche : le locataire fait sa demande en ligne sur visale.fr et obtient un visa numérique à présenter au bailleur. Activation en 48h.

3. Garantie Loyers Impayés (GLI) — assurance privée

Souscrite par le bailleur auprès d'un assureur, directement ou via son administrateur de biens. Coût : environ 2 à 4 % du loyer charges comprises.

Couvre :

Loyers impayés (selon plafond)
Frais de procédure (huissier, avocat)
Dégradations locatives
Vacance locative (selon contrat)

Conditions strictes côté locataire :

Revenus = 2,7 à 3 fois le loyer charges incluses
CDI confirmé OU autre statut stable selon assureur
Dossier complet validé avant signature du bail

Coût déductible des revenus fonciers (régime réel uniquement).

Cumul interdit GLI + caution physique

Important : depuis la loi Boutin (MOLLE) du 25 mars 2009 (art. 22-1 loi 1989), le cumul d'une GLI ET d'une caution physique est interdit, à peine de nullité du cautionnement (sauf locataire étudiant ou apprenti). Choisir l'un OU l'autre.

Visale + caution physique : interdit également (Visale est elle-même un cautionnement et ne se cumule avec aucune autre garantie couvrant les mêmes risques). Le dépôt de garantie, lui, reste cumulable avec Visale.

Quel choix selon votre profil ?

Locataire jeune ou en mobilité → Visale (gratuit + plafond souvent suffisant)

Locataire CDI confirmé avec parents solvables → caution physique (option simple)

Locataire haut de gamme + loyer au-delà du plafond Visale (1 940 € en Île-de-France, 1 575 € ou 1 365 € ailleurs) → GLI

Bailleur risque-averse, plusieurs biens → GLI systématique (déductible si réel)

Avec Locteo

Dans le dossier de candidature Locteo, le locataire indique s'il dispose d'un garant ou d'un visa Visale, que le bailleur retrouve dans le dossier. Le visa lui-même est délivré par Action Logement sur visale.fr.