Préavis et congé : règles complètes 2026 (bailleur et locataire)

La rupture d'un bail (locataire ou bailleur) suit un formalisme strict. Une erreur de procédure et le congé peut être annulé devant le juge.

Préavis du locataire

Bail nu : 3 mois (art. 15 loi 1989). Réduit à 1 mois dans les cas suivants :

Logement situé en zone tendue (communes de l'annexe du décret n° 2013-392, modifié en dernier lieu par le décret n° 2025-1267, applicable jusqu'au 31 décembre 2026 ; ce décret est abrogé au 1er janvier 2027 par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 : à compter de cette date, vérifiez la commune sur le simulateur officiel)
Mutation professionnelle
Perte d'emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
Premier emploi
État de santé justifiant un changement de domicile (certificat médical)
Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH
Attribution d'un logement social
Bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou victime de violences conjugales/familiales (sous conditions)

Bail meublé : 1 mois dans tous les cas (art. 25-8).

Bail mobilité : 1 mois (peut résilier à tout moment).

Forme du congé locataire

Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
OU acte de commissaire de justice (huissier)
OU remise en main propre contre récépissé

Le délai court à compter de la réception du congé par le bailleur (et non de l'envoi).

Préavis du bailleur — bail nu

6 mois minimum avant l'échéance (3 ans / 6 ans). Le congé hors délai est nul (le bail se reconduit). 3 motifs limitatifs :

1. Reprise pour habiter

Le bailleur ou un proche (conjoint, partenaire de PACS enregistré, concubin notoire depuis au moins un an, ascendant, descendant, ou ascendant/descendant du conjoint, partenaire ou concubin) reprend le logement pour y habiter. Le congé doit indiquer :

Identité du bénéficiaire
Lien de parenté
Adresse actuelle du bénéficiaire
Justificatifs si demandés

2. Congé pour vente

Le bailleur souhaite vendre. Le locataire est prioritaire à conditions identiques (offre de vente). Il dispose des 2 premiers mois du préavis pour répondre. Si refus, le bien peut être vendu à un tiers à des conditions au moins aussi élevées (sinon nouvelle offre obligatoire).

3. Motif légitime et sérieux

Apprécié par le juge. Exemples acceptés :

Retards ou défauts de paiement répétés du loyer
Troubles de voisinage caractérisés
Sous-location non autorisée
Défaut d'assurance habitation

Préavis du bailleur — bail meublé

3 mois avant l'échéance (1 an). Mêmes 3 motifs que pour le bail nu, mais en cas de vente le locataire meublé ne bénéficie pas d'un droit de préemption.

Locataires protégés (art. 15 III)

Le bailleur ne peut donner congé à :

Un locataire de plus de 65 ans
ET dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de revenus (plafond de ressources du logement social PLUS, révisé chaque année)

Sauf à proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins, dans les limites géographiques prévues par la loi (même secteur ou commune limitrophe), ou si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond.

Erreurs fréquentes

Donner congé à 5 mois 29 jours = nul, le bail se reconduit
Oublier d'indiquer le motif = congé non valable
Congé frauduleux (reprise ou vente fictive) = amende pénale jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une personne morale) + dommages-intérêts au locataire
Vendre sans offre prioritaire au locataire = nullité de la vente

Avec Locteo

Locteo génère des modèles de congé personnalisés (reprise / vente / motif sérieux), calcule les délais et propose la check-list légale (mentions, motifs, justificatifs). L'envoi se fait ensuite par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.