Logement décent : critères obligatoires (décret du 30 janvier 2002)
Tout bailleur doit délivrer un logement décent. À défaut, le locataire peut demander en justice la mise en conformité, une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application de l'art. 187 de la loi SRU, fixe les critères du logement décent. C'est un texte court mais structurant : sans respect de ces critères, le bailleur s'expose à des sanctions civiles graves.
Texte intégral sur Légifrance →
Critères de surface (art. 4)
Surface habitable minimum :
- 9 m² avec hauteur sous plafond ≥ 2,20 m
- OU 20 m³ de volume habitable (équivalent pour les combles)
La surface habitable (art. R156-1 du CCH) ne tient pas compte des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Sécurité physique (art. 2)
Le logement doit assurer le clos et le couvert :
- Toiture étanche, gros œuvre en bon état
- Garde-corps de fenêtres et balcons conformes
- Installations électrique et gaz aux normes
- Dispositifs de retenue (escaliers, mezzanines)
Équipements obligatoires (art. 2 et 3)
Le logement doit comporter au minimum :
- Une installation d'eau potable avec pression et débit suffisants
- Une évacuation des eaux usées empêchant le refoulement
- Une cuisine ou coin cuisine aménagé(e) pour la cuisson et l'évier
- Une installation sanitaire intérieure : WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas + douche ou baignoire alimentée en eau chaude et froide (dans un logement d'une seule pièce, le WC peut être extérieur s'il est dans le même bâtiment et facilement accessible)
- Une installation permettant un chauffage normal, adaptée aux caractéristiques du logement
- Une aération suffisante permettant le renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité
- Un éclairage naturel dans les pièces principales (lumière du jour)
Performance énergétique (art. 3 bis et loi Climat 2021)
Ajouté par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 (art. 3 bis) : en métropole, le logement doit avoir une consommation inférieure à 450 kWh d'énergie finale/m²/an (G+) pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2023 ; puis, en application de la loi Climat du 22 août 2021, classe G interdite à la relocation depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Voir notre article sur la Loi Climat.
Absence de nuisibles (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989)
Logement exempt d'animaux nuisibles et de parasites. Si infestation (cafards, punaises de lit, rats) avérée à l'entrée, le bailleur doit faire intervenir un professionnel de désinsectisation/dératisation à ses frais.
Recours du locataire si non-respect
Trois étapes :
- Mise en demeure par lettre recommandée AR (1 mois)
- Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) — gratuit, délai 2 mois
- Saisine du juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d'instance)
Le juge peut ordonner :
- La réalisation des travaux dans un délai donné, sous astreinte
- Une réduction du loyer
- Le paiement de dommages-intérêts
- La suspension du paiement du loyer jusqu'aux travaux
- La consignation du loyer auprès de la Caisse des Dépôts
CAF / APL et logement non décent
Si le logement est jugé non décent par la CAF, l'aide au logement (APL, ALS) est conservée par la CAF pendant 18 mois. Le locataire continue de payer uniquement la part résiduelle. Le bailleur ne touche plus les aides directes.
Avec Locteo
Locteo vous aide à suivre pour chaque bien les points clés du logement décent, notamment la classe DPE et sa validité.