Déficit foncier : 10 700 € imputables, 21 400 € pour la rénovation énergétique

Le déficit foncier est l'un des leviers fiscaux les plus puissants pour les bailleurs en location nue. Bien utilisé, il permet de gommer une partie de votre impôt sur le revenu global.

Le mécanisme

En location nue au régime réel foncier :

• Recettes = loyers + revenus accessoires
• Charges = intérêts d'emprunt + travaux + taxe foncière + assurance + copropriété + gestion
• Si charges > recettes → déficit foncier

Imputation du déficit

Article 156-I-3° du CGI :

• Le déficit provenant des intérêts d'emprunt est imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
• Le déficit provenant des autres charges est imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global (TMI directement)
• Le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers uniquement

Le bonus rénovation énergétique (prolongé jusqu'en 2027)

Créé par la loi de finances rectificative pour 2022 du 1er décembre 2022 (art. 12) et prorogé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), ce dispositif rehausse le plafond de 10 700 € du montant des dépenses de travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement classé E, F ou G en classe A, B, C ou D au DPE, sans pouvoir dépasser 21 400 € par an (art. 156, I, 3° du CGI). Le plafond n'est donc pas « doublé » d'office : avec 9 500 € de travaux éligibles, il passe à 20 200 € (10 700 + 9 500) ; il n'atteint 21 400 € qu'à partir de 10 700 € de travaux (exemples du BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20).

Conditions :

• Dépenses payées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027 (date initialement fixée au 31/12/2025, prorogée par la loi de finances pour 2026, art. 47, I-4° et II)
• Pour les dépenses payées de 2023 à 2025 : devis accepté à compter du 5 novembre 2022 (loi de finances rectificative pour 2022, art. 12, II). Pour celles payées en 2026 et 2027, la loi de finances pour 2026 ne retient que la date de paiement, sans condition de date de devis
• Travaux réalisés par des professionnels qualifiés (mêmes exigences de qualification que pour l'éco-prêt à taux zéro ou MaPrimeRénov' : en pratique, un artisan RGE)
• Travaux réalisés au plus tard le 31 décembre 2027 (31 décembre 2025 pour les dépenses payées de 2023 à 2025 : la prorogation de la loi de finances pour 2026 ne vise que les dépenses payées en 2026 et 2027), avec un DPE avant travaux (classe E, F ou G) et un DPE après travaux (classe A, B, C ou D) à produire sur demande : à défaut de DPE après travaux en classe A, B, C ou D, le revenu foncier et le revenu global des années concernées sont reconstitués (BOI-RFPI-BASE-30-20)
• Option à exercer sur la 2044 de l'année du déficit : les dépenses de rénovation énergétique éligibles s'isolent ligne 224 bis de la 2044 (ligne 112 bis pour des parts de SCI ; ligne 224 bis ou 444 bis de la 2044 spéciale, selon la rubrique du bien) ; le déficit imputable sur le revenu global se reporte case 4BC de la 2042

Exemple chiffré

Un bailleur perçoit 12 000 € de loyers fonciers, paye 4 000 € d'intérêts + 3 000 € de taxe foncière + 20 000 € de travaux de rénovation énergétique (passage F → C).

• Recettes : 12 000 €
• Charges : 27 000 € → déficit de 15 000 €
• Décomposition :
  • Les intérêts (4 000 €) s'imputent d'abord sur les loyers (12 000 €) : ils ne créent pas de déficit
  • Le déficit de 15 000 € provient donc des autres charges → imputable en totalité sur le revenu global : le plafond est de 10 700 € + 20 000 € de travaux éligibles, limité à 21 400 € (bonus rénovation)
• Économie due aux travaux, si votre revenu reste imposé dans la tranche à 30 % :
  • sans les travaux, le revenu foncier net serait de 5 000 € (12 000 − 4 000 − 3 000), soit 1 500 € d'impôt sur le revenu et 860 € de prélèvements sociaux (17,2 %) ;
  • avec les travaux, le revenu foncier est nul et le déficit de 15 000 € réduit votre revenu global : 15 000 × 30 % = 4 500 € d'impôt sur le revenu en moins ;
  • économie totale : 1 500 + 860 + 4 500 = 6 860 €.

Le déficit imputé sur le revenu global ne réduit que l'impôt sur le revenu : il ne diminue pas les prélèvements sociaux dus sur vos autres revenus. L'économie de prélèvements sociaux vient uniquement des loyers neutralisés par les travaux (5 000 € ici).

Conditions à respecter

• Bien donné en location nue (pas meublé)
• Régime réel foncier (option ou recettes > 15 000 €)
• Bien loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu global (sinon réintégration)
• Travaux d'amélioration ou d'entretien, pas d'agrandissement / construction

Travaux déductibles vs non déductibles

Déductibles : peinture, plomberie, chauffage, isolation, fenêtres, sols, ravalement, mise aux normes électriques.

Non déductibles : agrandissement, construction d'une véranda, surélévation. Ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers (aucun amortissement en location nue), mais pourront majorer le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value à la revente.

Avec Locteo

Locteo simule l'effet déficit foncier de vos travaux pour l'année simulée : comparaison du micro-foncier et du régime réel, calcul du déficit foncier imputable et guide des montants à reporter de la 2044 vers la 2042 (cases 4BA à 4BD).