Bailleurs6 min de lecture

Encadrement des loyers : les territoires concernés + comment vérifier

9 territoires imposent un plafond de loyer (LRM = loyer de référence + 20 %). En cas de dépassement, le locataire peut obtenir la mise en conformité du loyer et le remboursement du trop-perçu (dans la limite de 3 ans).

Par Équipe Locteo••

Depuis la loi ELAN et la loi 3DS, certaines agglomérations expérimentent un encadrement strict des loyers. Liste à jour 2026 + méthode de vérification.

Les 9 territoires d'encadrement (octobre 2026)

  • Paris (depuis le 1er juillet 2019)
  • Lille, Hellemmes, Lomme (1er mars 2020)
  • Plaine Commune : Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers, Pierrefitte-sur-Seine, Stains, Épinay-sur-Seine, Villetaneuse, La Courneuve, L'Île-Saint-Denis (1er juin 2021)
  • Lyon, Villeurbanne (1er novembre 2021)
  • Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville (1er décembre 2021)
  • Montpellier (1er juillet 2022)
  • Bordeaux (15 juillet 2022)
  • Pays basque (24 communes, dont Bayonne et Biarritz)
  • Grenoble-Alpes Métropole

Paris applique un nouvel arrêté de loyers de référence depuis le 1er juillet 2026. L'expérimentation court jusqu'au 24 novembre 2026 : la proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (qui visait à pérenniser le dispositif) doit être examinée au Sénat, où le gouvernement soutient une prolongation de 2 ans des expérimentations en cours.

Non concernés : Marseille (en zone tendue, mais aucun arrêté fixant des loyers de référence), Grand-Orly Seine Bièvre (Ivry, Vitry, Villejuif… : candidature sans arrêté), Cergy (projet), ainsi que les communes des Hauts-de-Seine (Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Courbevoie…), qui sont seulement en zone tendue.

Le loyer de référence majoré (LRM)

Pour chaque catégorie de logement (zone géographique + nombre de pièces + époque construction + meublé/non meublé), un loyer de référence (LR) est fixé chaque année par arrêté préfectoral (avec un loyer de référence spécifique pour le meublé). Le bailleur peut louer jusqu'à LR + 20 % = LRM.

Au-delà du LRM : interdit, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du bien (terrasse de 50 m², vue panoramique, prestations haut de gamme…). Le complément doit être motivé dans le bail. Il est interdit si le logement présente certaines caractéristiques (DPE F ou G, sanitaires sur le palier, signes d'humidité, fenêtres laissant anormalement passer l'air, installation électrique dégradée…).

Comment vérifier votre loyer ?

Sites officiels par ville :

Mention obligatoire au bail (zone d'encadrement)

Le bail doit indiquer :

  • Le loyer de référence (LR) applicable au bien
  • Le loyer de référence majoré (LRM)
  • Le loyer pratiqué
  • Le cas échéant, le complément de loyer avec justification précise

À défaut, le locataire peut, dans le mois suivant la prise d'effet du bail, mettre le bailleur en demeure de compléter le bail. Sans réponse sous un mois, il peut saisir le juge dans les 3 mois suivant la mise en demeure pour obtenir ces mentions et, le cas échéant, une diminution du loyer.

Recours en cas de dépassement

Un complément de loyer se conteste dans les 3 mois suivant la signature du bail (saisine préalable de la CDC). Pour un loyer de base supérieur au LRM, le locataire peut agir en cours de bail ; le remboursement du trop-perçu est limité par la prescription de 3 ans (art. 7-1 loi de 1989) :

  1. Mise en demeure au bailleur de baisser le loyer (LRAR)
  2. Saisine de la CDC (Commission départementale de conciliation)
  3. Juge des contentieux de la protection si refus

Sanctions :

  • Diminution du loyer au LRM
  • Remboursement du trop-perçu (dans la limite de la prescription de 3 ans)
  • Amende administrative pour le bailleur : jusqu'à 5 000 € (personne physique) / 15 000 € (personne morale) par logement

Cas du complément de loyer

Justifications acceptées par la jurisprudence :

  • Terrasse / balcon > 4 m² (selon arrondissement)
  • Vue exceptionnelle (panoramique, monument)
  • Prestations rares : hauteur sous plafond > 3 m, parquet ancien, cheminée ouvragée
  • Surface annexes (cave aménageable, parking attribué)

Justifications refusées :

  • Présence de double vitrage
  • Cuisine équipée standard
  • Ascenseur
  • Refait à neuf récemment

Évolution réglementaire

La loi 3DS (2022) a prolongé l'expérimentation et permis de nouvelles candidatures des territoires en zone tendue : le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole l'appliquent désormais, tandis que d'autres candidatures (Grand-Orly Seine Bièvre, Cergy…) n'ont pas abouti à un arrêté. L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026, sauf adoption définitive de la prolongation de 2 ans actuellement en attente au Sénat.

Avec Locteo

Locteo vous rappelle les mentions obligatoires du bail en zone d'encadrement (loyer de référence, LRM, complément de loyer) et vous renvoie vers le simulateur officiel de votre ville pour vérifier le loyer de référence applicable.