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État des lieux entrée et sortie : obligations légales 2026

Document central de la relation locative. Sans EDL d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil), sauf si le bailleur a fait obstacle à son établissement : un EDL précis reste la meilleure preuve pour les deux parties.

Par Équipe Locteo•

L'état des lieux (EDL) est l'un des documents les plus importants du bail. Mal fait ou absent, il rend très difficile la preuve des dégradations imputables au locataire à la sortie. Voici les règles 2026.

Cadre légal

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Forme normalisée par décret n°2016-382 du 30 mars 2016.

Mentions obligatoires

L'EDL doit comporter :

  • Type d'EDL (entrée ou sortie)
  • Date et lieu
  • Identité des parties (bailleur, locataire, mandataire éventuel)
  • Adresse complète du logement
  • Relevés des compteurs individuels (eau froide, eau chaude, gaz, électricité)
  • Détail et destination des clés (et autres moyens d'accès)
  • Détail par pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements (hotte, lave-vaisselle, plaques…)
  • Description précise (taches, traces, fissures, dégradations) avec photos si possible
  • Signatures contradictoires

Photos horodatées : la pratique recommandée

Le décret n'oblige pas les photos mais elles constituent une preuve quasi irréfutable en cas de contentieux. Pratique recommandée :

  • Photos par pièce + zoom sur les défauts
  • Métadonnées EXIF préservées (date, heure, géolocalisation)
  • Annexées au PDF d'EDL signé électroniquement

Délais — sortie

L'EDL de sortie doit être réalisé le jour de la remise des clés. Si le locataire ne se présente pas après convocation par lettre RAR, le bailleur peut faire constater par commissaire de justice (ex-huissier) — frais partagés moitié-moitié.

Vétusté vs dégradations

Distinction critique :

  • Vétusté = usure normale liée à la durée du bail = à la charge du bailleur
  • Dégradations = usure anormale, négligence ou faute du locataire = imputables au locataire

Une grille de vétusté peut être annexée au bail : elle doit alors être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location (décret n°2016-382). À titre indicatif, les grilles usuelles retiennent des durées de vie de l'ordre de 7 à 10 ans pour les peintures et moquettes, et nettement plus longues pour les parquets.

Conséquences d'un EDL absent ou bâclé

Si l'EDL d'entrée n'a pas été établi : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 Code civil) et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Cette présomption ne peut toutefois pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (art. 3-2 loi 1989) : un bailleur négligent perd donc cet avantage. Un EDL de sortie sans EDL d'entrée détaillé reste une base fragile en cas de litige.

Avec Locteo

Locteo génère un EDL conforme décret 2016 avec photos horodatées, signature électronique Yousign, livraison automatique au locataire et archivage 10 ans. Génération du PDF imprimable + version digitale annexée au bail.