Plus-value immobilière : abattements pour durée de détention (22 et 30 ans)
La plus-value immobilière est l'une des fiscalités les plus mal comprises — mais aussi l'une des plus optimisables. Maîtriser les abattements pour durée de détention permet de récupérer des dizaines de milliers d'euros à la revente.
Quand vous revendez un bien immobilier (hors résidence principale), la plus-value (prix de cession − prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition, réels ou forfait de 7,5 %, et des travaux, réels ou forfait de 15 % après 5 ans de détention) est imposée à 19 % au titre de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % brut. Mais des abattements progressifs réduisent fortement l'imposition selon la durée de détention.
Barème des abattements (CGI art. 150 VC)
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0-5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | +6 %/an | +1,65 %/an |
| 22e année | +4 % (= 100 %, exonération IR) | +1,60 % |
| 23e à 30e année | — | +9 %/an (= 100 % à 30 ans, exonération PS) |
Exemple chiffré : revente après 15 ans
Acquisition 200 000 € en 2010, revente 350 000 € en 2025. Plus-value brute = 150 000 € (calcul simplifié, sans majoration du prix d'acquisition pour frais et travaux).
- Abattement IR : (15 − 5) × 6 % = 60 % → assiette IR = 60 000 €. IR dû = 60 000 × 19 % = 11 400 €.
- Abattement PS : (15 − 5) × 1,65 % = 16,5 % → assiette PS = 125 250 €. PS dus = 125 250 × 17,2 % = 21 543 €.
- Surtaxe : plus-value imposable à l'IR de 60 000 € > 50 000 € → 60 000 × 2 % = 1 200 €.
- Total impôt : 34 143 € (vs 58 800 € sans abattement, dont 4 500 € de surtaxe). Économie : 24 657 €.
Surtaxe au-delà de 50 000 € de PV imposable
Si la plus-value imposable IR (après abattements) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute (article 1609 nonies G CGI). Elle frappe surtout les ventes courtes durée avec forte plus-value.
Cas particulier LMNP : amortissements à réintégrer ?
Subtilité 2025 : depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value (avant : pas de réintégration, ce qui avantageait grandement le LMNP vs foncier). Concrètement, le prix d'acquisition est diminué des amortissements immobiliers cumulés, ce qui augmente la plus-value imposable. Le mobilier et les travaux d'amélioration ne sont pas réintégrés, et les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont exclues du dispositif. La plus-value reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Cas SCI à l'IS : pas d'abattement durée
En SCI à l'IS, la plus-value relève des règles BIC (impôt sur les sociétés à 15 %/25 %) et aucun abattement durée n'existe. La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués), ce qui alourdit l'assiette. C'est le piège classique de la SCI IS : optimisation de cash flow pendant la détention, mais imposition lourde à la sortie.
Exonérations totales possibles
- Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée.
- 1re cession d'un logement autre que résidence principale : exonération, à hauteur du prix remployé, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession et remploie le prix dans les 24 mois pour acquérir ou construire sa résidence principale (CGI art. 150 U II 1° bis).
- Détention > 22 ans : exonération IR.
- Détention > 30 ans : exonération totale (IR + PS).
- Prix de cession ≤ 15 000 € : exonération totale.
Avec Locteo
Le simulateur Locteo intègre les abattements pour durée de détention pour estimer l'imposition de votre plus-value. Le mode rétroactif vérifie en plus que votre notaire a bien appliqué les bons abattements lors d'une vente passée — réclamation possible jusqu'au 31 décembre de la 2e année suivant le paiement de l'impôt (art. R*196-1 LPF).