Bail nu ou bail meublé : quelle différence en 2026 ?
Le bail meublé permet une plus grande souplesse (1 an, 2 mois de dépôt, préavis 1 mois) et une fiscalité avantageuse (LMNP réel + amortissement). Le bail nu protège davantage le locataire.
Bail nu ou bail meublé ? Le choix structure toute la relation locative : durée, dépôt, préavis, fiscalité. Voici le comparatif complet à jour 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Bail nu | Bail meublé |
|---|---|---|
| Texte applicable | Loi 6 juillet 1989 art. 1 à 25-2 | Loi 6 juillet 1989 art. 25-3 à 25-11 (depuis ALUR 2014) |
| Durée minimum | 3 ans (6 ans pour personne morale) | 1 an (9 mois pour bail étudiant) |
| Dépôt de garantie max | 1 mois HC | 2 mois HC |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois partout |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Reconduction tacite | 3 ans / 6 ans | 1 an |
| Mobilier obligatoire | Non | Oui (liste décret 31/07/2015) |
| Régime fiscal | Revenus fonciers (micro-foncier ou réel) | BIC (micro-BIC ou LMNP réel) |
| Amortissement bien | Non | Oui (LMNP réel) |
| Charges locatives | Provisions + régularisation annuelle | Provisions OU forfait |
Bail nu : la protection maximale du locataire
Le bail nu reste la norme historique en France. Avantages côté bailleur :
- Locataire stable (3 ans minimum, souvent + en pratique)
- Loi du 6 juillet 1989 = cadre clair, jurisprudence riche
- Pas de mobilier à fournir / entretenir / remplacer
Inconvénients :
- Préavis bailleur 6 mois → reprise/vente complexe
- Fiscalité moins favorable : pas d'amortissement, micro-foncier abattement seulement 30 %
- Loyer souvent inférieur de 15-25 % au meublé équivalent
Bail meublé : la souplesse + LMNP
Avantages :
- Souplesse 1 an renouvelable + préavis bailleur 3 mois
- Régime LMNP réel avec amortissement composants : neutralise souvent une grande partie des revenus locatifs imposables (attention : depuis le 15/02/2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente) (voir détails)
- Loyer 15-25 % supérieur au nu équivalent
- Bail étudiant (9 mois sans reconduction) ou bail mobilité (1 à 10 mois sans dépôt) pour cibler des publics
Inconvénients :
- Mobilier à fournir + entretenir + remplacer (liste obligatoire 11 catégories)
- Turnover locataire plus important → vacance + frais de remise en état
- Comptabilité réelle + liasse 2031/2033-B annuelle (sauf option micro-BIC)
Le mobilier obligatoire (décret 31 juillet 2015)
Pour qu'un logement soit qualifié de meublé au sens de la loi du 6 juillet 1989 (art. 25-4), il doit comporter au minimum 11 éléments selon le décret n°2015-981 :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d'occultation de la lumière (volets, rideaux) dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec compartiment à −6 °C ou moins
- Vaisselle suffisante pour les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien adapté (aspirateur si moquette, balai/serpillère si carrelage)
À défaut, le bailleur s'expose à une requalification en location nue (bail de 3 ans, dépôt limité à 1 mois, préavis bailleur de 6 mois), avec un risque de remise en cause du régime fiscal BIC (LMNP).
Bail mobilité (depuis Loi ELAN 2018)
Variante du bail meublé pour publics spécifiques :
- Durée 1 à 10 mois non renouvelable
- Aucun dépôt de garantie exigible (caution Visale recommandée)
- Réservé aux étudiants, apprentis, stagiaires, personnes en mutation, formation, mission temporaire
- Justificatif obligatoire à présenter au bailleur
Quel choix selon votre profil ?
Bail nu si : zone détendue, locataire LT, vous voulez une gestion simple et passive.
Bail meublé si : zone tendue/touristique/étudiante, vous optimisez la fiscalité (LMNP réel), vous acceptez le turnover.
Bail mobilité si : zone urbaine (Paris, Lyon, Bordeaux), proche d'écoles ou d'entreprises, optique courte durée.
Avec Locteo
Locteo génère le bail conforme aux 3 régimes (nu / meublé / mobilité), gère la liste mobilier obligatoire, et bascule automatiquement la fiscalité en BIC dès qu'un bail meublé est créé.