Bail mobilité, étudiant, saisonnier : 3 baux dérogatoires expliqués
3 baux courts pour des publics spécifiques : mobilité (étudiants/stagiaires/mutation), étudiant 9 mois, saisonnier 90 jours max. Souplesse + fiscalité avantageuse.
À côté du bail nu et du bail meublé classique, 3 contrats dérogatoires existent. Bien utilisés, ils sécurisent et fiscalisent une location courte ou ciblée.
1. Le bail mobilité (depuis Loi ELAN 2018)
Article 25-12 de la loi de 1989, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018.
- Durée : 1 à 10 mois (non renouvelable)
- Dépôt de garantie : aucun (caution Visale recommandée à la place)
- Préavis locataire : 1 mois (à tout moment)
- Préavis bailleur : pas de congé pendant la durée
Public éligible (justificatifs obligatoires) :
- Étudiants en formation supérieure
- Apprentis
- Stagiaires (convention de stage)
- Personnes en mutation professionnelle
- Volontaires en service civique
- Personnes en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle
- Personnes en formation continue
Mobilier obligatoire : oui, liste du décret 31/07/2015 (bail meublé). Régime fiscal BIC (micro ou réel LMNP).
2. Le bail étudiant (9 mois)
Article 25-7 de la loi 1989. Particularités :
- Durée : 9 mois fixes non reconductibles
- Dépôt : 2 mois HC max
- Le bail prend fin de plein droit à la fin des 9 mois (ni reconduction, ni nouveau congé requis)
- Locataire = étudiant uniquement (justificatif certificat de scolarité)
Idéal pour les locations dans les villes universitaires (Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille, Grenoble…). Le bailleur récupère son bien chaque année et peut louer en saisonnier l'été.
3. Le bail saisonnier (location de tourisme)
Régi par le Code du tourisme (meublés de tourisme, art. L324-1 et suivants) et, pour la durée, par l'art. 1-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Particularités :
- Durée maximum : 90 jours consécutifs par même locataire, non renouvelable (au-delà, requalification possible en bail meublé classique)
- Dépôt : libre, fixé au contrat
- Pas de loi de 1989 → contrat libre entre les parties
- Encadré par la loi anti-Airbnb 2024 : plafond de nuitées pour la résidence principale (120 par défaut, abaissable à 90 par la commune), classement, autorisation communale
Tableau comparatif
| Critère | Mobilité | Étudiant | Saisonnier |
|---|---|---|---|
| Durée | 1-10 mois | 9 mois fixes | ≤ 90 jours/locataire |
| Renouvelable | Non | Non | Non |
| Dépôt max | 0 € | 2 mois HC | Libre |
| Mobilier | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire |
| Public | Mobilité prof/étud | Étudiant | Tourisme |
| Régime fiscal | BIC LMNP | BIC LMNP | BIC LMNP / LMP |
| Cumul Visale | Oui (recommandé) | Oui | Non applicable |
Stratégie mixte recommandée
Beaucoup de bailleurs en zone universitaire optent pour :
- Septembre - Mai : bail étudiant (9 mois)
- Juin - Août : bail saisonnier (location courte durée pour touristes)
Optimisation du loyer annuel + fiscalité LMNP + faible vacance, sous réserve des règles locales applicables aux meublés de tourisme (numéro d'enregistrement, éventuelle autorisation de changement d'usage, plafonds de recettes du micro-BIC non classé).
Avec Locteo
Locteo génère le bail mobilité (loi ELAN 2018) et le bail meublé, dont la durée peut être ramenée à 9 mois pour un étudiant, avec la liste du mobilier obligatoire.