Clauses interdites dans un bail : ce que la loi 89-462 prohibe

L'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 protège le locataire contre les abus en listant les clauses interdites dans tout bail d'habitation principale (nu ou meublé). Ces clauses sont réputées non écrites : même signées par le locataire, elles ne produisent aucun effet juridique.

Les clauses réputées non écrites (art. 4, points a à u)

1. Visites imposées les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables (en vue de la vente ou de la relocation).
2. Assurance auprès d'un assureur choisi par le bailleur.
3. Prélèvement automatique imposé ou signature par avance de traites ou billets à ordre ; prélèvement du loyer sur le salaire.
4. Responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun.
5. Remboursements sur estimation unilatérale du bailleur au titre des réparations locatives.
6. Responsabilité automatique du locataire pour les dégradations constatées.
7. Résiliation de plein droit pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le défaut d'assurance ou des troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.
8. Résiliation par simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.
9. Diminution ou suppression de prestations sans contrepartie équivalente.
10. Amendes ou pénalités en cas d'infraction au bail ou au règlement intérieur (ex : "10 €/jour de retard").
11. Interdiction d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
12. Interdiction d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire.
13. Facturation de l'état des lieux de sortie, sauf s'il est établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par la loi.
14. Versement de sommes à l'entrée en plus de celles prévues par la loi (honoraires réglementés, dépôt de garantie).
15. Frais de relance, d'expédition de quittance ou de procédure en plus des dépens.
16. Location d'équipements imposée en plus du loyer.
17. Tacite reconduction pour une durée inférieure à la durée légale.
18. Exonération de toute responsabilité du bailleur ou interdiction pour le locataire de la rechercher.
19. Interdiction de demander une indemnité lorsque des travaux durent plus de 21 jours.

À noter : l'interdiction de détenir un animal familier est réglée par l'article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 ; seule l'interdiction des chiens de 1re catégorie (chiens d'attaque) est valable.

Sanctions pour le bailleur

Si un bailleur invoque une clause illégale :

• La clause est réputée non écrite (sans effet juridique).
• Le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts au locataire en cas de préjudice.
• Pour un professionnel (agence, gestionnaire), les clauses abusives peuvent aussi être sanctionnées par la DGCCRF au titre du Code de la consommation.

Clauses encore licites mais à utiliser avec prudence

• Clause résolutoire pour impayé de loyer : valide depuis loi 89, mais doit respecter procédure stricte (commandement de payer + 6 semaines + assignation).
• Caution solidaire (garant) : valide mais formalisme strict (mention apposée par la caution elle-même sur la nature et le montant de son engagement, art. 2297 du Code civil ; remise d'un exemplaire du bail, art. 22-1 loi 89).
• Interdiction de fumer : licite dans les parties communes ; dans le logement lui-même, sa validité est discutée (droit à la jouissance paisible) : à rédiger avec prudence.
• Indexation IRL : valide partout (zone tendue ou non) : nouveau loyer = loyer en cours × (nouvel IRL / IRL de référence du bail). Interdite pour les logements classés F ou G.

Le cas spécifique des dépôts de garantie

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location nue (loi 89-462 art. 22) et 2 mois en meublé. Toute clause exigeant un dépôt supérieur est nulle. Le bailleur dispose de 1 mois pour le rendre (2 mois si EDL non conforme), avec majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Avec Locteo

Locteo génère automatiquement des baux conformes à la loi 89-462 + ALUR + Élan, en évitant toutes les clauses interdites. Si votre bail actuel contient une clause illégale, vous pouvez le faire ré-éditer (dans son intégralité) avec consentement mutuel.