Dispositif Jeanbrun 2026 : conditions, taux et plafonds du statut du bailleur privé
Successeur du Pinel, le dispositif Jeanbrun permet d'amortir un logement loué nu pendant 9 ans. Taux, plafonds, loyers maximum et exemples recalculés.
Créé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « statut du bailleur privé » ou « relance logement », introduit une logique nouvelle en location nue : au lieu d'une réduction d'impôt comme le Pinel, le bailleur déduit un amortissement de ses revenus fonciers. Voici ses règles.
Les conditions principales
- Date d'acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Type de logement : un logement situé dans un immeuble collectif (pas de maison individuelle), neuf ou en VEFA, ou ancien avec des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.
- Engagement : location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum.
- Loyer et ressources plafonnés, selon trois niveaux : intermédiaire, social, très social.
- Locataire : pas de location à un membre de votre foyer fiscal ni à un proche parent.
- Régime réel des revenus fonciers obligatoire (pas de micro-foncier).
La base et les taux d'amortissement
L'amortissement est calculé sur 80 % du prix d'acquisition : le terrain, non amortissable, est estimé forfaitairement à 20 %. Dans l'ancien, la base est majorée du montant de certains travaux.
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien avec travaux | Plafond annuel (par foyer) |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Le plafond s'apprécie par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus : 8 000 € en principe, porté à 10 000 € (ou 12 000 €) lorsque la moitié au moins des revenus concernés provient de locations sociales (ou très sociales), selon l'analyse de l'ANIL.
Quels loyers maximum ?
Pour la location intermédiaire, le texte renvoie aux plafonds de loyer et de ressources du Pinel ; pour le social et le très social, à ceux de Loc'Avantages, fixés commune par commune (arrêté du 6 janvier 2026). Plafonds Pinel 2026 (BOFiP) : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en B1, 10,26 €/m² en B2/C, multipliés par un coefficient de surface égal à 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2).
Exemple : 50 m² en zone A. Coefficient = 0,7 + 19/50 = 1,08. Loyer maximum = 14,64 × 1,08 × 50 = 790,56 € par mois hors charges. Les ressources du locataire sont également plafonnées (par exemple 44 344 € pour une personne seule en zones A bis et A).
Exemples chiffrés
Exemple 1 : neuf, loyer intermédiaire. Appartement acheté 250 000 €.
- Base : 250 000 × 80 % = 200 000 €.
- Amortissement : 200 000 × 3,5 % = 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €.
- Si vos revenus fonciers nets restent positifs après cette déduction, avec une tranche marginale de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie atteint 7 000 × 47,2 % = 3 304 € par an.
Exemple 2 : même bien en loyer très social. 200 000 × 5,5 % = 11 000 € par an, sous le plafond de 12 000 € si la condition de part de revenus très sociaux est remplie. En contrepartie, le loyer perçu est nettement plus bas.
Exemple 3 : effet du plafond. Appartement neuf acheté 300 000 €, loyer intermédiaire : 240 000 × 3,5 % = 8 400 €, ramené au plafond de 8 000 €.
Déficit, rupture et revente : les points de vigilance
- Déficit foncier : selon service-public.gouv.fr, la part du déficit provenant de charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (21 400 € pour certaines rénovations énergétiques).
- Rupture de l'engagement (vente ou arrêt de la location avant 9 ans, loyer hors plafond) : les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers.
- Revente : les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value, comme en location meublée depuis la loi de finances 2025.
- Cumul : pas de cumul avec Denormandie, ni avec Pinel, Malraux ou Girardin sur le même logement.
Pour qui ?
Le dispositif intéresse surtout les contribuables imposés dans une tranche à 30 % ou plus, qui ont déjà des revenus fonciers ou acceptent un loyer encadré sur 9 ans. Comparez-le avec Loc'Avantages (réduction d'impôt) et avec la location meublée au réel avant de vous engager.
Avec Locteo
Dans le simulateur fiscal de Locteo, vous pouvez déjà renseigner le type de bien et le niveau de loyer Jeanbrun de chaque logement. Le calcul de l'amortissement Jeanbrun n'est pas encore proposé (les plafonds de loyers et de ressources restent à intégrer), mais le simulateur compare dès aujourd'hui micro-foncier, réel foncier, LMNP et Loc'Avantages sur vos chiffres.
Sources
Service-public.gouv.fr : investissement locatif « Relance logement » (Jeanbrun) ; ANIL : analyse juridique de la loi de finances pour 2026 ; Ecologie.gouv.fr : investir avec le dispositif Jeanbrun ; BOFiP : plafonds de loyer et de ressources 2026 (BOI-BAREME-000017).