Encadrement des loyers : que se passe-t-il après le 24 novembre 2026 ?

Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier… Dans neuf territoires, le loyer des logements mis en location est plafonné. Mais ce dispositif est une expérimentation limitée dans le temps, qui arrive à échéance le 24 novembre 2026. Où en est-on au 5 octobre 2026, et que doivent faire les bailleurs d'ici là ? Nous nous en tenons ici à ce qui est établi, sans pronostic sur l'issue du débat parlementaire.

Rappel : de quel encadrement parle-t-on ?

Il existe deux mécanismes distincts, qu'il ne faut pas confondre :

L'encadrement du niveau des loyers (article 140 de la loi ELAN de 2018, prolongé par la loi 3DS) : dans les territoires volontaires, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence ; le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 %), sauf complément de loyer justifié. C'est ce dispositif expérimental qui prend fin le 24 novembre 2026.
L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue (article 18 de la loi du 6 juillet 1989) : dans les communes en zone tendue, le loyer d'un logement remis en location ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, éventuellement révisé selon l'IRL. Ce mécanisme repose sur un décret renouvelé chaque année : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 le prolonge du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Il n'est pas concerné par l'échéance de novembre.

Les territoires où l'encadrement du niveau des loyers s'applique

Paris (nouvel arrêté de loyers de référence au 1er juillet 2026)
Lille, Hellemmes et Lomme
Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers…)
Est Ensemble (Montreuil, Pantin…)
Lyon et Villeurbanne
Montpellier
Bordeaux
Pays basque
Grenoble-Alpes Métropole

À l'inverse, l'encadrement n'est pas en vigueur à Marseille, dans le territoire Grand-Orly Seine Bièvre ni à Cergy, faute d'arrêté fixant des loyers de référence.

Où en est la prolongation au 5 octobre 2026 ?

Les faits, à cette date :

L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 en l'absence de nouveau texte.
Une prolongation de 2 ans, soutenue par le gouvernement, est en attente d'examen au Sénat. Elle n'est pas définitivement adoptée.
Des sénateurs ont par ailleurs déposé, le 27 novembre 2025, une proposition de loi visant à pérenniser l'encadrement (proposition n° 168, session 2025-2026). Elle n'a pas non plus été adoptée.

Le calendrier parlementaire et le contenu du texte final ne sont pas connus à ce jour. Nous mettrons cet article à jour dès qu'une loi sera publiée au Journal officiel.

Deux scénarios, une seule certitude

Si la prolongation est adoptée avant le 24 novembre, l'encadrement continue dans les territoires concernés, selon les modalités que fixera le texte voté.

Si aucun texte n'est adopté à temps, la base légale de l'expérimentation arrive à son terme. Les conséquences pratiques (baux signés après l'échéance, éventuel texte ultérieur) dépendront des décisions du législateur : il serait imprudent de les anticiper.

La certitude, c'est que d'autres règles restent applicables dans tous les cas :

la limitation de la hausse à la relocation en zone tendue (décret n° 2026-644, jusqu'au 31 juillet 2027) ;
la révision annuelle du loyer plafonnée par l'IRL (dernier indice publié : 148,37 au 2e trimestre 2026, +1,15 % sur un an) ;
le gel des loyers des logements classés F et G au DPE, en vigueur depuis le 24 août 2022 ;
les règles de décence et l'interdiction de louer les logements classés G (depuis 2025), F (2028) puis E (2034).

Que faire d'ici là ?

Pour un bail en cours : rien ne change au 24 novembre de votre propre initiative. La révision annuelle se fait selon la clause du bail et l'IRL.
Pour une relocation prévue fin 2026 : vérifiez le loyer de référence majoré de votre logement sur le simulateur officiel de votre ville, et appliquez en parallèle la règle de la zone tendue. Ne fixez pas un loyer en comptant sur une fin de l'encadrement qui n'est pas acquise.
Mentions du bail : en zone d'encadrement, le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Utilisez un modèle à jour.
Suivez l'actualité : consultez service-public.gouv.fr et le site de l'ANIL, qui publient les textes dès leur adoption.

Avec Locteo

Lorsque votre bien est situé dans une ville soumise à l'encadrement, Locteo vous l'indique dans la gestion locative et vous renvoie vers le simulateur officiel de la ville pour vérifier le loyer de référence. La révision IRL est calculée automatiquement à la date d'anniversaire du bail, et la révision est bloquée pour les logements classés F ou G.

Sources

ANIL : expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers ; Légifrance : décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; Sénat : proposition de loi n° 168 (2025-2026) ; Service-public.gouv.fr : encadrement des loyers en zone tendue ; INSEE : indice de référence des loyers.