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Encadrement des loyers à Paris en 2026 : règles complètes et calcul du loyer max

Louer un bien à Paris au-dessus du plafond expose à 5 000 € d'amende. Le mécanisme est précis : 14 secteurs géographiques (80 quartiers) × époque de construction × nombre de pièces × nu ou meublé. Voici comment ne pas vous tromper.

Par Équipe Locteo••

Depuis le 1er juillet 2019, Paris applique l'encadrement des loyers prévu par la loi ELAN. Le dispositif fixe un loyer de référence majoré (LRM) que tout bail nu ou meublé ne peut dépasser, sauf complément de loyer justifié.

Qui est concerné ?

  • Tout logement loué à titre de résidence principale à Paris (75001-75020).
  • Aussi bien la location nue (bail de 3 ans, 6 ans si le bailleur est une personne morale) que meublée (bail d'1 an, 9 mois pour un étudiant) et le bail mobilité.
  • Hors champ : meublé de tourisme, logements sociaux, baux commerciaux.

Le mécanisme : LRM par secteur × époque × type

Un arrêté préfectoral, établi à partir des données de l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne), fixe chaque année les loyers de référence (dernier arrêté en vigueur depuis le 1er juillet 2026) en croisant :

  • 14 secteurs géographiques regroupant les 80 quartiers administratifs
  • 4 époques de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990)
  • 2 types de location (nu vs meublé, avec un loyer de référence spécifique au meublé)
  • 4 catégories selon le nombre de pièces (1, 2, 3, 4 pièces et plus)

Total : 14 × 4 × 2 × 4 = 448 loyers de référence (€/m²), chacun décliné en loyer de référence, majoré et minoré.

Calcul du loyer max

Le bailleur applique le loyer de référence majoré (LRM) = loyer de référence + 20 %. Exemple :

  • Studio 25 m² rue Oberkampf (75011), construit en 1900, location nue.
  • Loyer de référence (valeur fictive pour l'exemple — vérifiez la vôtre sur le simulateur officiel) : 28 €/m².
  • LRM : 28 × 1,20 = 33,60 €/m².
  • Loyer max : 25 × 33,60 = 840 €/mois hors charges.

Le complément de loyer

Le bailleur peut dépasser le LRM avec un complément de loyer, mais uniquement si le bien présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles (loi ELAN, art. 140) :

  • Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Seine, parc)
  • Terrasse ou jardin privatif de grande taille
  • Hauteur sous plafond exceptionnelle
  • Équipements rares, non pris en compte dans le loyer de référence (les exemples ci-dessus sont indicatifs : le caractère exceptionnel s'apprécie au cas par cas)

Le complément de loyer est interdit pour les baux signés depuis le 18 août 2022 si le logement présente notamment des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité, un DPE classé F ou G, des infiltrations, un éclairement naturel insuffisant ou une installation électrique dégradée.

Le complément doit être justifié par écrit dans le bail et être raisonnable. Le locataire dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation (délai non applicable au bail mobilité).

Sanctions en cas de dépassement

  • Mise en demeure par la Ville de Paris (compétente depuis le 1er janvier 2023 par délégation du préfet) : mise en conformité du bail et remboursement du trop-perçu au locataire.
  • Amende administrative : jusqu'à 5 000 € (bailleur personne physique) ou 15 000 € (personne morale : SCI, société…).
  • Action du locataire : il peut saisir le juge pour obtenir la diminution du loyer et la restitution du trop-payé, dans la limite de la prescription de 3 ans.

Exceptions et adaptations

  • Renouvellement de bail : pas de réajustement automatique au LRM en cours de bail (sauf signature avenant). Mais si le loyer dépasse le LRM, le locataire peut saisir la commission de conciliation.
  • Bien meublé : l'arrêté préfectoral fixe un loyer de référence spécifique au meublé (distinct de celui de la location nue).
  • Colocation : LRM appliqué au loyer total du logement (pas par chambre).
  • Bail loi de 1948 : non concerné par l'encadrement, car soumis à son propre régime de loyer réglementé.

Outils pour calculer son loyer max

  • Simulateur officiel (DRIHL) : referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
  • ADIL de Paris (ADIL 75) : conseil juridique gratuit, vérification du bail.

L'encadrement étendu à d'autres villes

Outre Paris, l'encadrement s'applique à :

  • Lille, Hellemmes, Lomme
  • Plaine Commune (Aubervilliers, Saint-Denis…)
  • Est Ensemble (Bondy, Bagnolet, Pantin…)
  • Lyon, Villeurbanne
  • Bordeaux
  • Montpellier
  • Pays basque (24 communes)
  • Grenoble-Alpes Métropole

Chaque territoire a ses propres loyers de référence, fixés par arrêté préfectoral : vérifiez-les sur le simulateur officiel de la ville. L'expérimentation court jusqu'au 24 novembre 2026 (prolongation de 2 ans en attente au Sénat). Marseille, Grand-Orly Seine Bièvre et les communes des Hauts-de-Seine ne sont pas concernés.

Avec Locteo

Locteo vous rappelle les mentions obligatoires du bail en zone d'encadrement (loyer de référence, LRM, complément de loyer éventuel). Le loyer de référence applicable à votre logement se vérifie sur le simulateur officiel de la ville.