Impayés de loyer en 2026 : la procédure étape par étape pour le bailleur
Un loyer impayé se traite par étapes, avec des délais fixés par la loi : 6 semaines après le commandement de payer, 6 semaines avant l'audience, trêve du 1er novembre au 31 mars.
Un loyer qui n'arrive pas, c'est d'abord un problème de trésorerie, puis, si rien ne bouge, une procédure très encadrée. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 (loi n° 2023-668), plusieurs délais ont été raccourcis. Voici la marche à suivre en 2026, de la première relance jusqu'au jugement.
Étape 1 : la relance amiable
Dès le premier retard, contactez le locataire : un oubli, un changement de banque ou une difficulté passagère se règlent souvent en quelques jours. Une lettre simple ou un e-mail de rappel suffit à ce stade. Proposez si besoin un échéancier écrit et daté : un accord signé vaut mieux qu'une promesse orale.
Étape 2 : la mise en demeure
Sans régularisation, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle le montant dû (loyers et charges, mois par mois), fixe un délai pour payer et annonce les suites possibles. Si un garant s'est porté caution, informez-le en parallèle.
Étape 3 : prévenir la CAF ou la MSA (et Visale)
Si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit signaler l'impayé à l'organisme payeur lorsque la dette atteint un seuil, selon service-public.gouv.fr :
- aide versée directement au bailleur : déclaration quand la dette atteint 2 fois le loyer net (après déduction de l'aide) ;
- aide versée au locataire : déclaration quand la dette atteint 2 fois le loyer brut.
Si le bail est couvert par la garantie Visale, l'impayé doit être déclaré dans un délai maximum de 30 jours. Pour une assurance loyers impayés (GLI), respectez les délais de déclaration prévus au contrat.
Étape 4 : le commandement de payer (6 semaines)
Si le bail contient une clause résolutoire, l'étape suivante est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (ex-huissier). Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux. Ce délai, réduit de deux mois à six semaines par la loi Kasbarian-Bergé, s'applique aux baux nus comme aux baux meublés.
Le commandement doit notamment indiquer ce délai de 6 semaines, le décompte de la dette, le montant mensuel du loyer et des charges, et la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL). Le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).
Étape 5 : le cas des bailleurs personnes morales
Si vous louez via une société autre qu'une SCI familiale, l'article 24 impose de saisir la CCAPEX et de respecter un délai de deux mois après cette saisine avant de pouvoir délivrer l'assignation. Les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales ne sont pas concernés par ce préalable.
Étape 6 : l'assignation devant le juge
Si la dette n'est pas réglée à l'issue des 6 semaines (et qu'aucun accord n'a été trouvé), le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion. L'assignation est notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience.
À l'audience, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans, à condition qu'il soit en mesure de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Étape 7 : après le jugement
Si la résiliation est prononcée, un commandement de quitter les lieux est délivré : le locataire dispose en principe de 2 mois pour partir, délai que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas. Si le locataire reste, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique au préfet.
La trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars
Aucune expulsion locative ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars (sauf exceptions, notamment en cas de relogement). La trêve suspend l'expulsion elle-même, pas la procédure : relances, commandement de payer et assignation restent possibles pendant cette période.
Exemple de calendrier
Loyer de 750 € hors charges + 50 € de charges, soit 800 € par mois. Les loyers de septembre et d'octobre 2026 sont impayés : la dette atteint 1 600 €, soit 2 fois le loyer brut, seuil de signalement à la CAF si l'aide est versée au locataire.
| Date | Étape |
|---|---|
| Septembre-octobre 2026 | Relances amiables puis mise en demeure en LRAR |
| Début novembre 2026 | Signalement CAF (dette = 1 600 €) |
| 6 novembre 2026 | Commandement de payer délivré |
| 18 décembre 2026 | Fin du délai de 6 semaines (42 jours) |
| Ensuite | Assignation, notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience |
Même avec un jugement rapide, aucune expulsion ne pourra être exécutée avant la fin de la trêve hivernale, le 31 mars 2027. D'où l'intérêt d'agir dès le premier impayé.
Les bons réflexes
- Tracez tout : dates d'échéance, paiements partiels, courriers envoyés.
- Ne coupez jamais l'eau ou l'électricité et ne changez pas les serrures : seul le juge peut ordonner l'expulsion.
- Vérifiez votre bail : sans clause résolutoire, il faut demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire.
- Orientez le locataire vers l'ADIL de son département ou le FSL : un plan d'apurement est souvent la solution la plus rapide.
Avec Locteo
Locteo suit les échéances de chaque bail et repère les retards de paiement. Vous configurez des relances automatiques par e-mail en trois niveaux (rappel amical, rappel ferme, mise en demeure), vous générez la lettre correspondante en un clic et vous gardez l'historique des relances envoyées, utile si le dossier doit être transmis à un commissaire de justice.
Sources
Service-public.gouv.fr : loyer impayé et expulsion du locataire ; Légifrance : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ANIL : prévenir et faire face aux impayés de loyers (propriétaires).