Loi Le Meur (2024) : nouveaux seuils micro-BIC pour les meublés de tourisme

Avant la loi Le Meur, les meublés de tourisme classés (étoiles préfectorales) bénéficiaient d'un régime micro-BIC ultra-favorable : seuil 188 700 € de recettes annuelles avec abattement forfaitaire 71 %. Plus avantageux que la location nue ou meublée longue durée. Résultat : multiplication des résidences secondaires reconverties en Airbnb saisonnier, tension sur le marché locatif des stations balnéaires et des grandes villes.

Ce qui change depuis le 1er janvier 2025

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 réécrit l'article 50-0 du CGI. Nouveaux paramètres applicables aux revenus 2025 (déclaration 2026) :

Meublé de tourisme classé : seuil ramené à 77 700 €, abattement à 50 % (vs 188 700 € / 71 % avant).
Meublé de tourisme non classé : seuil drastiquement abaissé à 15 000 €, abattement à 30 % (vs 77 700 € / 50 % avant).
Meublé longue durée (résidence principale) : régime inchangé, seuil 77 700 € avec 50 % d'abattement.

Revenus 2026 (déclaration 2027) : les seuils sont actualisés pour 2026 à 2028 (actualisation triennale de l'article 50-0 du CGI, dans la même proportion que la limite de la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu, arrondie à la centaine d'euros) — 83 600 € pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (abattement de 50 %). Le seuil de 15 000 € (30 %) des meublés de tourisme non classés est inchangé pour 2026 à 2028 (barème des seuils publié au BOFiP, BOI-BAREME-000044 du 19 août 2026), et les règles Le Meur continuent de s'appliquer aux meublés de tourisme.

Prélèvements sociaux : les revenus LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux à partir des revenus 2025 (LFSS 2026), contre 17,2 % auparavant.

Conséquence pratique : basculement réel quasi forcé

Avec un seuil micro à 15 000 € pour le tourisme non classé, tout proprio Airbnb qui dépasse 1 250 €/mois (en moyenne) relève en principe du régime réel (le micro-BIC reste applicable tant que les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépassent pas le seuil). Pour beaucoup, c'est une bonne nouvelle : le réel BIC permet l'amortissement par composants (immobilier 25-50 ans, mobilier 7 ans), ce qui ramène souvent le revenu imposable à 0 €.

Stratégies à adopter

Faire classer le bien (étoiles) : visite d'un organisme d'évaluation accrédité par le COFRAC, à vos frais (quelques centaines d'euros selon le bien) ; le classement est valable 5 ans. Permet de conserver un abattement micro-BIC de 50 % jusqu'à 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026).
Passer au réel BIC : optimal si vos charges + amortissement dépassent 30 % (non classé) ou 50 % (classé) des recettes. Quasiment systématique avec un emprunt et du mobilier neuf.
Reconvertir en location longue durée : 50 % d'abattement au micro-BIC jusqu'à 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026), plus de contraintes saisonnières.

Pouvoirs renforcés des communes

La loi Le Meur va plus loin que la fiscalité : elle donne aux communes le pouvoir de limiter à 90 jours/an (au lieu de 120) la durée de location de la résidence principale, et étend à toutes les communes la possibilité d'instaurer une autorisation préalable de changement d'usage. Paris (dès 2025), puis notamment Lyon, Bordeaux et Marseille ont abaissé la limite à 90 jours.

Avec Locteo

Le simulateur Locteo intègre les nouveaux paramètres Le Meur : il vous indique en 30 secondes si votre micro-BIC est encore optimal ou si le réel devient plus avantageux. Le mode rétroactif vérifie même si votre déclaration 2026 (revenus 2025) a bien appliqué les nouveaux seuils — sinon, réclamation contentieuse jusqu'au 31/12/2028.