Fiscalité9 min de lecture

Travaux : entretien, amélioration ou construction ? Le piège fiscal des artisans

Beaucoup de propriétaires classent mal leurs travaux et paient des impôts qu'ils ne devraient pas. La nuance entre amélioration (déductible) et construction (non déductible) coûte cher quand on se trompe — voici comment ne plus jamais confondre.

Par Équipe Locteo••

Au régime réel foncier, l'article 31 I 1° du CGI (a : réparation et entretien ; b : amélioration, à l'exclusion de la construction, de la reconstruction et de l'agrandissement) distingue trois types de travaux :

  • Entretien et réparation : déductibles à 100 %.
  • Amélioration : déductibles à 100 %.
  • Construction, reconstruction, agrandissement : non déductibles (mais ajoutables au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value).

1. Entretien et réparation

Travaux qui maintiennent le bien dans l'état où il était. Pas d'amélioration de la qualité du logement.

  • Réparation d'une fuite, remplacement d'un robinet
  • Remise en peinture d'une chambre dans la même teinte
  • Remplacement d'un vitrage cassé à l'identique
  • Ravalement de façade
  • Détartrage chaudière, ramonage

2. Amélioration

Travaux qui apportent un élément de confort nouveau ou modernisent un équipement vétuste, sans modifier la structure du logement. Déductibles également.

  • Installation d'une cuisine équipée neuve (vs cuisine vétuste)
  • Pose d'isolation thermique des combles
  • Remplacement double vitrage (vs simple vitrage)
  • Installation d'une chaudière à condensation (vs chaudière ancienne)
  • Installation d'une douche à l'italienne (vs baignoire ancienne, sans changer le volume de la pièce)
  • Mise aux normes électriques NF C 15-100
  • Pose de stores, volets roulants, climatisation

3. Construction, reconstruction, agrandissement

Travaux qui modifient la structure du bâti, augmentent la surface habitable ou créent un nouveau bâtiment. Non déductibles des revenus fonciers.

  • Ajout d'une véranda chauffée
  • Surélévation d'un étage
  • Création d'une dépendance (garage attenant)
  • Extension de la maison
  • Démolition + reconstruction d'une partie
  • Aménagement de combles non habitables en pièces de vie (création de surface)

Le piège des factures d'artisans

Les artisans rédigent souvent des factures floues qui mélangent les trois catégories. Exemple : "Réfection complète salle de bain — 12 000 €" peut contenir :

  • Démolition cloisons → amélioration (déductible)
  • Plomberie neuve → amélioration (déductible)
  • Carrelage et peinture → entretien (déductible)
  • Mais travaux touchant au gros œuvre (déplacement d'un mur porteur) ou création de surface habitable supplémentaire → risque de requalification en reconstruction ou agrandissement (NON déductible)

Si l'artisan met "construction d'une nouvelle salle de bain" sur sa facture, l'administration fiscale peut refuser la déduction de l'intégralité.

Conseil pratique : décomposer les factures

Demandez à l'artisan une facture détaillée poste par poste avec montant ventilé. Si la facture globale est ambiguë, refusez-la et demandez une refonte. C'est votre droit en tant que client.

BOFiP : les arbres de décision

L'instruction BOI-RFPI-BASE-20-30-10 précise les cas. Référence à conserver pour défendre une déduction en cas de contrôle. Les principaux critères :

  1. Les travaux affectent-ils de façon importante le gros œuvre (murs porteurs, fondations, charpente) ? → oui = reconstruction (non déductible). Une réfection de toiture à l'identique reste de l'entretien.
  2. Les travaux augmentent-ils la surface habitable ? → oui = construction.
  3. Les travaux remplacent-ils un élément à l'identique ? → oui = entretien.
  4. Les travaux apportent-ils un confort nouveau (sans agrandissement) ? → oui = amélioration.

Cas particuliers à connaître

  • Réfection complète sans modification de structure = amélioration (même si coûteuse).
  • Aménagement de combles déjà habitables (chambre déjà existante refaite) = amélioration.
  • Aménagement de combles non habitables → habitables = construction (création de surface).
  • Travaux d'accessibilité PMR = amélioration (CGI art. 31 I 1° b pour les logements, déductible ; le b ter vise les locaux professionnels et commerciaux).
  • Travaux de rénovation énergétique = amélioration + plafond de déficit de 10 700 € rehaussé de leur montant, dans la limite de 21 400 €, si le logement passe de E/F/G à A/B/C/D (dépenses payées jusqu'au 31/12/2027, loi de finances pour 2026, art. 47 ; devis accepté à compter du 5/11/2022 pour les dépenses payées de 2023 à 2025).

Avec Locteo

Le simulateur intègre la ventilation entretien/amélioration/construction. Le mode rétroactif détecte si vous avez déclaré à tort en construction des travaux qui auraient pu être qualifiés en amélioration — gain potentiel : plusieurs milliers d'euros récupérables sur 3 ans (réclamation, art. R*196-1 du LPF).