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TVA récupérable en LMNP para-hôtelier : récupérer la TVA du prix d'achat neuf

Acheter 350 000 € TTC un bien neuf et récupérer environ 58 000 € de TVA dès l'acquisition (à condition de rester 20 ans dans une activité taxable) : c'est le mécanisme méconnu du LMNP tourisme avec services para-hôteliers. Conditions strictes mais gain colossal.

Par Équipe Locteo•

L'article 261 D 4° du CGI prévoit que les locations meublées avec au moins 3 services para-hôteliers sur 4 sont assujetties à la TVA de plein droit. Conséquence : la TVA sur l'acquisition du bien (en principe 20 % sur un logement neuf) devient déductible. Attention : si vous relevez de la franchise en base de TVA, il faut y renoncer (option pour le paiement de la TVA) pour pouvoir déduire.

Les 4 services para-hôteliers

  1. Petit-déjeuner servi en chambre ou salle dédiée
  2. Nettoyage régulier des locaux (a minima en début de séjour, idéalement régulier)
  3. Fourniture du linge (draps, serviettes)
  4. Accueil de la clientèle (réception physique ou digitale, conciergerie)

Si 3 sur 4 sont fournis, dans des conditions similaires à celles d'un établissement hôtelier exploité de manière professionnelle (critère durci par le Conseil d'État le 12 novembre 2025), vous êtes assujetti TVA. Avec 4 sur 4 : sans aucun doute. Avec 1 ou 2 : simple location meublée, pas de TVA récupérable.

Récupération sur l'acquisition

Sur un bien neuf vendu TTC à 360 000 € (donc HT = 300 000 €, TVA = 60 000 €), la TVA est déductible immédiatement (art. 271 CGI) : comme vous n'avez pas encore de TVA collectée, elle génère un crédit de TVA dont vous demandez le remboursement au Trésor public. En contrepartie, le bien doit rester affecté à une activité taxable pendant 20 ans (période de régularisation, art. 207 de l'annexe II au CGI).

Concrètement : les 60 000 € sont remboursés en une fois après la demande de remboursement de crédit de TVA. Si le bien cesse d'être affecté à une activité taxable avant 20 ans, vous reversez 1/20e de cette TVA par année restant à courir (par exemple 30 000 € si l'activité cesse au bout de 10 ans).

Conditions cumulatives

  • Acquisition elle-même soumise à la TVA : bien neuf, en VEFA, ou immeuble rendu à l'état neuf par des travaux (au sens de l'art. 257 CGI). L'achat d'un logement ancien soumis aux droits d'enregistrement ne comporte pas de TVA à récupérer (seule la TVA sur les travaux et le mobilier est déductible).
  • Activité de location meublée + 3/4 services para-hôteliers prouvés.
  • Affectation du bien à une activité taxable pendant 20 ans (à défaut, régularisation : reversement de 1/20e de la TVA déduite par année restant à courir).
  • Tenue d'une comptabilité TVA + déclarations de TVA (CA3 mensuelles, ou trimestrielles si la TVA due est inférieure à 4 000 €/an ; CA12 annuelle au régime simplifié).

Démarche pas à pas

  1. Création de l'activité : déclaration de début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises (INPI), en indiquant le régime de TVA (renonciation à la franchise en base si nécessaire).
  2. Numéro de TVA intracommunautaire : attribué automatiquement par le SIE (Service Impôts Entreprises).
  3. Demande de remboursement TVA : formulaire 3519 dans les mois suivant l'acquisition. Joindre acte notarié, facture promoteur (TTC + détail TVA), preuves des services para-hôteliers (planning ménage, accord conciergerie).
  4. Déclarations de TVA : déclarer la TVA collectée sur les loyers (10 %) et déduire la TVA sur vos dépenses (la TVA d'acquisition étant déduite en une fois, sur la déclaration de la période d'achat).

TVA collectée sur les loyers

Important : les loyers TTC sont alors soumis à TVA 10 % (taux réduit applicable aux prestations d'hébergement para-hôtelières, art. 279 a CGI). Cette TVA est collectée pour l'État et non gardée par vous. Elle doit être incluse dans le loyer affiché aux clients (qui voient le prix TTC).

Les pièges à éviter

  • Cession avant 20 ans : reversement de la TVA déduite au prorata des années restant à courir, sauf si l'acheteur reprend l'activité avec maintien des services para-hôteliers.
  • Arrêt des services para-hôteliers : bascule en location meublée non assujettie → reversement TVA prorata.
  • Comptabilité complexe : un expert-comptable LMNP maîtrisant la TVA est fortement recommandé (honoraires variables selon le cabinet).
  • Revente : selon la date et l'acquéreur, la vente peut être soumise à la TVA ou entraîner une régularisation de la TVA déduite ; faites chiffrer l'opération (TVA et plus-value) avant de vendre.

Quand est-ce vraiment rentable ?

Le gain est la TVA d'acquisition, récupérée en une fois (≈ 58 000 € sur un bien neuf à 350 000 € TTC). En face, il faut mettre sur au moins 20 ans : la TVA de 10 % collectée sur tous les loyers, le coût des services para-hôteliers et les honoraires comptables. Le bilan se calcule au cas par cas ; pour un bien ancien sans TVA d'acquisition, le LMNP au réel sans TVA reste généralement plus simple.

Avec Locteo

Le mode rétroactif signale si votre activité semble remplir le critère des 3 services para-hôteliers sur 4 sans que la TVA ait été récupérée. La démarche reste complexe : faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé.