LMNP : prélèvements sociaux à 18,6 % (LFSS 2026), qui est concerné ?
La CSG sur les revenus du capital passe de 9,2 % à 10,6 % : les revenus LMNP supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue et les plus-values immobilières.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (LFSS 2026) a relevé la CSG sur une partie des revenus du capital, de 9,2 % à 10,6 %. Conséquence pour les loueurs en meublé non professionnels : le taux global de prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 %. Mais toutes les recettes immobilières ne sont pas logées à la même enseigne. On fait le point.
Ce qui change : la décomposition du taux
| Prélèvement | Revenus LMNP | Revenus fonciers (location nue) |
|---|---|---|
| CSG | 10,6 % | 9,2 % |
| CRDS | 0,5 % | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % | 7,5 % |
| Total | 18,6 % | 17,2 % |
Pour les revenus LMNP, le taux de 18,6 % s'applique dès les revenus 2025, déclarés au printemps 2026.
Qui est concerné ?
- Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), qu'ils soient au micro-BIC ou au réel : location meublée longue durée, bail mobilité, bail étudiant, meublé de tourisme exploité en LMNP.
- Les placements financiers soumis au prélèvement forfaitaire unique (dividendes, intérêts) : le PFU passe à 31,4 % (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux) pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2026. Ce n'est pas l'objet de cet article, mais c'est la même hausse de CSG.
Qui ne l'est pas ?
- La location nue (revenus fonciers, micro-foncier ou réel) : toujours 17,2 %.
- Les plus-values immobilières, y compris lors de la revente d'un bien loué en LMNP : toujours 17,2 %.
- Les loueurs relevant des cotisations sociales (statut de loueur en meublé professionnel, ou meublés de tourisme dont les recettes dépassent 23 000 €) : ils paient des cotisations sociales à l'URSSAF et non des prélèvements sociaux sur ces revenus.
- Les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (ni CSG, ni CRDS).
Impact chiffré : trois cas types
Cas 1 : micro-BIC. Recettes 2025 de 18 000 € en meublé longue durée, sous le seuil de 77 700 €. Abattement de 50 % : revenu imposable de 9 000 €.
- À 17,2 % : 1 548 € de prélèvements sociaux.
- À 18,6 % : 1 674 €, soit +126 €.
Cas 2 : réel avec un petit bénéfice. Mêmes recettes, mais charges et amortissements ramènent le résultat imposable à 2 400 €.
- À 17,2 % : 412,80 €.
- À 18,6 % : 446,40 €, soit +33,60 €.
Cas 3 : réel à résultat nul. Les amortissements absorbent tout le bénéfice : résultat de 0 €, donc aucun prélèvement social, quel que soit le taux.
La hausse de 1,4 point ne pèse donc qu'en proportion du revenu imposable. Elle renforce mécaniquement l'intérêt du régime réel, qui réduit la base taxable, par rapport au micro-BIC.
Faut-il changer de stratégie ?
Pas forcément, mais la hausse mérite une simulation :
- Micro-BIC ou réel ? Plus la base taxable est élevée au micro-BIC, plus le passage au réel devient intéressant. Gardez en tête que, depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués au réel sont réintégrés dans la plus-value à la revente (cessions depuis le 15 février 2025, hors mobilier et travaux d'amélioration, avec des exceptions pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD).
- Meublé ou nu ? L'écart de 1,4 point entre les deux régimes est rarement décisif à lui seul. Le choix dépend surtout de l'abattement (50 % en micro-BIC contre 30 % en micro-foncier jusqu'à 15 000 €), de l'amortissement possible en meublé et du projet locatif.
- Revente : la plus-value d'un bien LMNP reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention habituels.
Avec Locteo
Le simulateur fiscal multi-régimes de Locteo applique automatiquement 18,6 % aux revenus LMNP (micro-BIC et réel) à partir des revenus 2025, et 17,2 % aux revenus fonciers. Vous comparez en quelques minutes micro-BIC, réel BIC, micro-foncier et réel foncier sur vos propres chiffres, et vous voyez l'impact réel de la hausse sur votre situation.
Sources
Service-public.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements ; Impots.gouv.fr : je donne un bien en location, dois-je payer des prélèvements sociaux ? ; Service-public.gouv.fr : cotisations sociales et location meublée.